Schnell-Check
Wohnung kaufen ohne Eigenkapital
Wohnung kaufen ohne Eigenkapital: 100% oder 110% Finanzierung?
Simulation + Beispielrechnung 300.000€ – Kaufnebenkosten kannst du selbst als Prozentwert einstellen.
📊 Mini-Simulation (vereinfacht)
Du stellst Kaufpreis, Finanzierung, Kaufnebenkosten (%), Zins, Tilgung und Einkommen ein – darunter siehst du Rate, Eigenkapitalbedarf und Belastungsquote.
Die Rate wird als Annuität (Faustformel) berechnet: Kredit × (Zins + Tilgung) / 12.
Das ist ideal für einen schnellen Check – exakte Bankangebote können abweichen.
Kaufnebenkosten
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Kreditbetrag
–
Monatliche Rate (Annuität)
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Eigenkapital nötig
–
Belastungsquote
–
100% Finanzierung (Kaufpreis finanziert)
300.000 € Kaufpreis
Die Bank finanziert den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten zahlst du in der Regel aus eigener Tasche.
Das ist die häufigere Variante, wenn man „ohne Eigenkapital“ sagt.
realistischer als 110%
Nebenkosten selbst zahlen
trotzdem hohe Anforderungen
110% Finanzierung (Kaufpreis + Nebenkosten)
336.210 € gesamt finanziert
Die Bank finanziert zusätzlich die Kaufnebenkosten. Dadurch steigen Kreditbetrag und meist auch der Zinssatz.
Das klappt nur bei sehr guter Bonität, stabilem Einkommen und sauberer Haushaltsrechnung.
höherer Zins möglich
höhere Rate
weniger Spielraum
Beispielrechnung für 300.000 € (Kaufnebenkosten: 12,07%)
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kaufnebenkosten: 36.210 €
- 100% Finanzierung: Kredit ca. 300.000 € (Nebenkosten: 36.210 € selbst zahlen)
- 110% Finanzierung: Kredit ca. 336.210 € (Kaufpreis + Nebenkosten finanziert)
Tipp: Trage hier deinen realistischen Nebenkosten-Prozentsatz ein (Bundesland, Makler ja/nein), dann passt die Beispielrechnung automatisch.
Möglichkeiten ohne Eigenkapital (realistisch)
- Sehr gutes Einkommen + sichere Anstellung (Bank will Stabilität sehen).
- Zusätzliche Sicherheiten (Depot, Bausparguthaben oder Immobilie als Zusatzsicherheit).
- Bürgschaft / Mitdarlehensnehmer (verbessert Bonität, erhöht aber Risiko für den Mitunterzeichner).
- Preisvorteil beim Objekt (z. B. Kauf unter Marktwert – verbessert die Beleihung).
Die größten Risiken ohne Eigenkapital
- Höhere Zinsen: Schlechtere Konditionen durch höheren Beleihungsauslauf.
- Kein Puffer: Sonderumlagen, Reparaturen, Umzug, Möbel – alles trifft dich direkt.
- Abwärts-Risiko: Bei Wertverlust bist du schneller „unter Wasser“.
- Strengere Bankprüfung: Haushaltsrechnung, Schufa, Job-Sicherheit, Rücklagen.
Quick-Check: Wann ist es eher keine gute Idee?
- Wenn Rate dauerhaft > 40% vom Netto liegt.
- Wenn du keinen Notgroschen (Liquiditätsreserve) hast.
- Wenn in den nächsten 2–3 Jahren Job-/Lebensveränderungen anstehen.
- Wenn das Objekt absehbar Sanierung braucht und du das nicht einkalkulierst.
Merksatz: Ohne Eigenkapital kann funktionieren – aber nur, wenn du die Finanzierung auch bei steigenden Kosten
(Zins, Rücklagen, Lebenshaltung) stabil tragen kannst. Plane konservativ und rechne mit Puffer. Viele Banken empfehlen die Kaufnebenkosten und idealerweise 10-20% vom Kaufpreis als Eigenkapital mit in die Finanzierung einzubringen.
Hinweis: Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung, Finanzberatung oder Kreditberatung dar. Alle Berechnungen sind Beispielrechnungen und ersetzen keine individuelle Beratung durch Banken, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.