Cashflow Vermietung & Finanzierung

Cashflowrechner für Immobilien berechnen (Vermietung)

Trage Miete, laufende Kosten und Finanzierung ein – der Rechner zeigt dir Warmmiete, Kosten, Zinsen, Tilgung und deinen Cashflow (Monat & Jahr).

Eingaben

Miete & Kosten
Monat
Finanzierung
Live

Wenn Live aus ist, wird nur per Button neu berechnet.

Ergebnisse

Warmmiete (Kaltmiete gesamt + Stellplatz) + umlagefähige Kosten
–
Bewirtschaftungskosten Umlagefähig + nicht umlagefähig (inkl. Instandhaltung)
–
Zinsen Monatlich: Darlehen × Zinssatz / 12
–
Tilgung Rate − Zinsen (Näherung)
–
Cashflow vor Steuern (Monat) Warmmiete − Bewirtschaftungskosten − Zinsen − Tilgung
–
Cashflow vor Steuern (Jahr) Monat × 12
–
✅ Rechner bereit.

Hinweis: Vereinfachte Beispielrechnung (Näherung) ohne Gewähr und ersetzt keine individuelle Beratung.

Immobilien Excel Rechner

Die wichtigsten Kennzahlen zur Immobilien Rendite

Diese Rechner helfen dir, Immobilien schnell zu bewerten und fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.

Rendite
Startpunkt
Berechnet die Gesamtrendite deiner Immobilie als ersten Deal-Check.
Rendite berechnen →
Bruttorendite
Filter
Ideal für den schnellen Erstfilter bei Immobilienangeboten.
Bruttorendite berechnen →
Nettorendite
Realistisch
Zeigt die echte Rendite nach Abzug aller laufenden Kosten.
Nettorendite berechnen →
Cashflow
Monatlich
Zeigt dir, ob monatlich Geld übrig bleibt oder du draufzahlst.
Cashflow berechnen →
Faktor
Einordnung
Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete zur schnellen Bewertung.
Faktor berechnen →
Eigenkapitalrendite
Hebel
Zeigt, wie stark dein eingesetztes Eigenkapital wirklich arbeitet.
Eigenkapitalrendite berechnen →
Szenario
Vergleich
Vergleiche verschiedene Finanzierungs- und Investitionsvarianten.
Szenario berechnen →
Überblick Cashflow verstehen

Was sagt dir der Cashflow bei einer Immobilie wirklich?

Der Cashflow zeigt dir, ob die Immobilie sich monatlich selbst trägt: Warmmiete − Bewirtschaftungskosten − Zinsen − Tilgung. Wichtig: Das ist eine Orientierung – aber ein extrem praktischer Schnellcheck.

Ein neutraler bzw. positiver Cashflow ist das kurz bis mittelfristige Ziel eines Kapitalanlegers. Entscheidend ist, dass du die Immobilie langfristig stabil halten kannst und deine Rate zur deiner Haushaltsrechnung passt. Hier sind die drei wichtigsten Stellhebel.

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Einnahmen optimieren

Warmmiete

Die Warmmiete ist dein Startpunkt. Je sauberer du Miete und umlagefähige Kosten trennst, desto realistischer wird dein Cashflow.

  • Kaltmiete korrekt ansetzen (Markt, Lage, Zustand)
  • Umlagefähige Kosten realistisch schätzen (nicht zu niedrig)
🧰
Kosten im Griff

Bewirtschaftungskosten

Hier entscheidet sich oft, ob dein Ergebnis “schön gerechnet” ist oder belastbar. Nicht umlagefähige Kosten + Instandhaltung sind der typische Fehlerpunkt.

  • Nicht umlagefähig sauber ansetzen (Verwaltung, Leerstandspuffer)
  • Instandhaltung nicht vergessen (Rücklage pro m² als Faustwert)
🏦
macht den Cashflow

Finanzierung

Zins und Tilgung bestimmen deine monatliche Belastung. Ein höherer Tilgungssatz baut Vermögen schneller auf, drückt aber kurzfristig den Cashflow.

  • Zinsen sind “Kosten” – Tilgung ist Vermögensaufbau
  • Tilgung so wählen, dass es zu deinem Plan passt
✅
Praxis-Regel: Rechne konservativ. Setze Kosten lieber etwas höher an und prüfe, ob die Immobilie auch dann noch tragfähig ist. So vermeidest du “Überraschungen” und dein Cashflow bleibt planbar.
Merke: Cashflow vor Steuern ist ein Schnellcheck. Die Rendite entsteht langfristig aus Mietentwicklung, Tilgung und Wertentwicklung – nicht nur aus dem Monatsergebnis.
FAQ

Häufige Fragen zum Cashflow bei Immobilien

Was ist der Cashflow bei Immobilien?

Der Cashflow zeigt dir, ob deine Immobilie monatlich Geld abwirft oder dich Geld kostet. Der Cashflow vor Steuern ergibt sich aus der Warmmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Tilgung und ist damit ein zentraler Schnellcheck für deine Investition.

Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?

Der Cashflow wird berechnet, indem du von der Warmmiete die Bewirtschaftungskosten sowie Zinsen und Tilgung abziehst. Diese einfache Formel hilft dir schnell zu erkennen, ob sich eine Immobilie monatlich selbst trägt oder nicht.

Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien?

Ein guter Cashflow ist mindestens neutral bzw. leicht positiv, sodass sich die Immobilie selbst trägt. Viele Investoren akzeptieren auch einen kleinen negativen Cashflow, wenn die langfristige Rendite und Wertentwicklung stimmen.

Welche Kosten beeinflussen den Cashflow?

Zum Cashflow zählen alle laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten. Gerade diese werden oft unterschätzt und führen dazu, dass Immobilien auf dem Papier besser aussehen als in der Realität.

Warum ist der Cashflow vor Steuern wichtig?

Der Cashflow vor Steuern ist ein schneller Indikator dafür, ob sich deine Immobilie kurzfristig trägt. Steuerliche Effekte kommen erst später hinzu und können das Ergebnis zusätzlich verbessern.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?

Der Cashflow zeigt dir den monatlichen Überschuss oder Verlust deiner Immobilie. Die Rendite betrachtet hingegen die gesamte Entwicklung inklusive Wertsteigerung, Tilgung und Mieteinnahmen über mehrere Jahre.

Wie kann ich den Cashflow verbessern?

Du kannst deinen Cashflow verbessern, indem du die Miete optimierst oder eine bessere Finanzierung wählst. Auch das Reduzieren von laufenden Kosten hat oft einen größeren Einfluss als viele Investoren denken.

Warum sollte ich einen Immobilien Cashflow Rechner nutzen?

Ein Cashflow Rechner hilft dir, Immobilien schnell und objektiv zu bewerten, bevor du investierst. Du siehst sofort, wie sich Änderungen bei Zinsen, Miete oder Kosten auf dein Ergebnis auswirken.

Ist ein negativer Cashflow schlecht?

Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht, solange du ihn dir leisten kannst. Viele Investoren akzeptieren einen negativen Cashflow bewusst, um langfristig von Wertsteigerung und Tilgung zu profitieren.

Welche Rolle spielt die Tilgung beim Cashflow?

Die Tilgung reduziert deinen monatlichen Cashflow, da diese Teil deiner Rate ist. Gleichzeitig baust du damit Vermögen auf, weshalb sie langfristig ein entscheidender Faktor ist.

Wie realistisch sind Cashflow Berechnungen?

Cashflow Berechnungen sind immer eine Näherung und hängen stark von deinen Annahmen ab. Deshalb solltest du konservativ rechnen und Kosten lieber etwas höher ansetzen.

Welche Fehler sollte man beim Cashflow vermeiden?

Der häufigste Fehler ist, laufende Kosten wie Instandhaltung oder Leerstand zu unterschätzen. Dadurch wirkt eine Immobilie profitabler, als sie tatsächlich ist.

Hinweis: Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung, Finanzberatung oder Kreditberatung dar. Alle Berechnungen sind Beispielrechnungen und ersetzen keine individuelle Beratung durch Banken, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.

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