Die Finanzierung einer Immobilie ist einer der zentralen Faktoren beim Immobilienkauf. Viele Kaufinteressenten und Investoren stehen dabei vor der Frage, ob sie eine Immobilie auch mit weniger Eigenkapital finanzieren können und welche Möglichkeiten es dafür gibt.
In diesem Beitrag erhältst du einen strukturierten Überblick über verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, ihre Funktionsweise sowie die jeweiligen Vor- und Nachteile. Ziel ist es, ein grundlegendes Verständnis für die unterschiedlichen Finanzierungsarten zu schaffen.
Grundlagen der Immobilienfinanzierung: Was ist eine Annuität?
Ein klassisches Immobiliendarlehen besteht aus zwei Hauptbestandteilen:
- Zinsanteil
Der Zinsanteil beschreibt die Kosten für die Nutzung des geliehenen Kapitals. Er wird auf die jeweils verbleibende Restschuld berechnet. - Tilgungsanteil
Der Tilgungsanteil dient der Rückzahlung des Darlehens und reduziert die Restschuld.
Die Summe aus Zins- und Tilgungsanteil ergibt die Annuität, also die regelmäßige Rate, die an die Bank gezahlt wird. Während der Laufzeit verändert sich das Verhältnis der beiden Bestandteile: Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil. So weit, so gut.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienfinanzierung?
Die konkrete Ausgestaltung einer Finanzierung hängt unter anderem ab von:
- dem Einkommen
- der Bonität
- dem vorhandenen Eigenkapital
- dem Beleihungsauslauf
- den aktuellen Zinskonditionen
- der Art der Immobilie (Eigennutzung oder Kapitalanlage)
Je nach Ausgangssituation gibt es unterschiedliche Finanzierungsmodelle.
1. Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital
Bei einer Eigenkapitalfinanzierung wird ein Teil des Kaufpreises durch eigenes Vermögen gedeckt. Häufig liegt dieser Anteil bei 20–30% des Kaufpreises.
Merkmale:
- geringerer Finanzierungsbedarf
- niedrigerer Beleihungsauslauf
- häufig günstigere Zinssätze
Zu beachten:
- Eigenkapital ist während der Haltedauer gebunden
- die Liquidität reduziert sich entsprechend
- die Eigenkapitalrendite kann durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz sinken
2. 100%-Finanzierung einer Immobilie
Bei einer 100%-Finanzierung wird der vollständige Kaufpreis über ein Darlehen finanziert. Die Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) werden in der Regel aus Eigenmitteln bezahlt.
Merkmale:
- kein Eigenkapital für den Kaufpreis erforderlich
- höherer Beleihungsauslauf
- in der Regel höhere Zinssätze als bei Teil-Eigenkapitalfinanzierungen
Zu beachten:
- höhere monatliche Belastung
- höhere Gesamtkosten des Darlehens
- stärkere Abhängigkeit von der Zinsentwicklung bei Anschlussfinanzierungen
3. 110%-Finanzierung
Bei einer 110%-Finanzierung werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen finanziert.
Merkmale:
- kein Eigenkapital für Kaufpreis und Nebenkosten erforderlich
- sehr hoher Beleihungsauslauf
- nicht bei allen Banken verfügbar
Zu beachten:
- höhere Zinssätze aufgrund des erhöhten Risikos
- höhere Gesamtschuld
- erhöhtes Risiko bei sinkenden Immobilienwerten
- strengere Anforderungen an Einkommen und Bonität
4. Rollierendes Eigenkapital
Rollierendes Eigenkapital beschreibt eine Finanzierungsstruktur, bei der Eigenkapital nicht dauerhaft in einer Immobilie gebunden bleibt.
Grundprinzip:
- Eigenkapital wird temporär als Sicherheit (z. B. Festgeldkonto) eingesetzt
- Die Finanzierung erfolgt mit einem höheren Darlehensanteil
- Mit fortschreitender Tilgung kann das hinterlegte Kapital wieder freigegeben werden
Zu beachten:
- individuelle Verhandlung mit der Bank erforderlich
- meist nur bei stabiler Bonität und bestehender Kundenbeziehung möglich
5. Nachbeleihung bestehender Immobilien
Bei der Nachbeleihung wird die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert einer Immobilie und der bestehenden Restschuld als Sicherheit für ein neues Darlehen genutzt.
Beispiel:
- Marktwert: 150.000€
- Restschuld: 100.000€
- potenziell beleihbare Differenz: 50.000€
Zu beachten:
- neue Bewertung der Immobilie erforderlich
- zusätzliche monatliche Belastung
- abhängig von Zinsniveau und Bankvorgaben
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6. Verkäufer übernimmt die Kaufnebenkosten
In bestimmten Fällen kann vereinbart werden, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt. Ist dies im Notarvertrag eindeutig geregelt und der Bank bekannt, wird die Finanzierung teilweise als 100%-Finanzierung bewertet.
Zu beachten:
- vertragliche Klarheit erforderlich
- steuerliche Behandlung kann abweichen
- Zustimmung von Verkäufer und Bank notwendig (das ist oft der Knackpunkt)
Zusammenfassung: Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital
Es existieren verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie mit wenig oder ohne Eigenkapital zu finanzieren. Jede Finanzierungsform hat spezifische Eigenschaften, Chancen und Risiken.
Wesentliche Punkte sind:
- Höhe des Beleihungsauslaufs
- Auswirkungen auf Zinsen und monatliche Belastung
- Flexibilität und Liquidität
- langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung
Unabhängig vom gewählten Modell ist eine fundierte Kalkulation entscheidend, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital (FAQ)
Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Banken bieten hierfür sogenannte 100-%- oder 110-%-Finanzierungen an. Ob diese infrage kommen, hängt unter anderem von Einkommen, Bonität, Objektqualität und Beleihungswert ab.
Was bedeutet eine 100-%-Finanzierung bei Immobilien?
Bei einer 100-%-Finanzierung wird der vollständige Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen finanziert. Kaufnebenkosten wie Notar- oder Grunderwerbsteuer werden in der Regel nicht mitfinanziert und müssen separat gezahlt werden.
Was ist eine 110-%-Finanzierung?
Eine 110-%-Finanzierung umfasst neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten. Der Darlehensbetrag übersteigt somit den reinen Kaufpreis der Immobilie. Diese Finanzierungsform ist nicht bei allen Banken verfügbar und unterliegt meist strengeren Anforderungen.
Welche Rolle spielt Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?
Eigenkapital reduziert den Finanzierungsbedarf und den Beleihungsauslauf. Ein geringerer Beleihungsauslauf kann sich auf die Zinshöhe auswirken. Gleichzeitig ist Eigenkapital während der Haltedauer gebunden und steht nicht für andere Zwecke zur Verfügung.
Was versteht man unter dem Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und dem von der Bank angesetzten Beleihungswert der Immobilie. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher wird das Risiko aus Sicht der Bank eingeschätzt.
Was bedeutet rollierendes Eigenkapital?
Rollierendes Eigenkapital bezeichnet eine Finanzierungsstruktur, bei der Eigenkapital nur vorübergehend als Sicherheit eingesetzt wird, beispielsweise in Form eines Festgeldkontos. Mit fortschreitender Tilgung kann dieses Kapital wieder freigegeben werden.
Was ist eine Nachbeleihung?
Bei einer Nachbeleihung wird eine bestehende Immobilie erneut beliehen. Grundlage ist die Differenz zwischen aktuellem Marktwert und bestehender Restschuld. Das daraus entstehende Darlehen kann für weitere Investitionen genutzt werden.
Können Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?
In bestimmten Fällen können Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, etwa im Rahmen einer 110-%-Finanzierung oder wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten übernimmt. Die konkrete Umsetzung hängt von Bank und Vertragsgestaltung ab.
Welche Voraussetzungen prüfen Banken bei Finanzierungen mit wenig Eigenkapital?
Banken prüfen unter anderem:
- regelmäßiges Einkommen
- Bonität und Schufa-Auskunft
- Objektwert und Lage/ Postleitzahl
- Haushaltsrechnung
- bestehende Verbindlichkeiten
Welche Risiken bestehen bei hohen Beleihungen?
Bei hohen Beleihungen können höhere Zinsen, höhere monatliche Raten und eingeschränkte Refinanzierungsmöglichkeiten auftreten. Zudem kann ein Wertverlust der Immobilie Auswirkungen auf die Finanzierung haben.
Ist die Anschlussfinanzierung bei hoher Beleihung schwieriger?
Die Anschlussfinanzierung kann bei hoher Beleihung anspruchsvoller sein, insbesondere wenn sich Marktzinssätze oder persönliche Einkommensverhältnisse verändern. Die Bewertung hängt von der dann verbleibenden Restschuld und dem aktuellen Immobilienwert ab.
Wie wichtig ist eine Kalkulation vor dem Immobilienkauf?
Eine detaillierte Kalkulation ist essenziell, um die langfristige Tragfähigkeit einer Immobilienfinanzierung zu beurteilen. Dazu gehören unter anderem Kreditrate, Nebenkosten, Rücklagen, Instandhaltung und steuerliche Aspekte.
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