Wie viel Eigenkapital brauche ich eigentlich mindestens, um meine erste Immobilie zu kaufen? Meine ehrliche Antwort darauf lautet: Das hängt stark von deiner persönlichen Bonität ab. Es gibt keine pauschale Zahl, die für alle gilt. Einkommen, Job-Sicherheit, bestehende Verbindlichkeiten und dein allgemeines Finanzprofil spielen eine große Rolle dabei, wie eine Bank deine Finanzierung bewertet. Aber keine Sorge, wir werden noch konkreter.
Mein grundsätzlicher Tipp für die erste Immobilie
Gerade bei der ersten Wohnung empfehle ich, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Das sorgt für deutlich bessere Finanzierungskonditionen und reduziert das Risiko von Anfang an.
Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- ggf. Maklerprovision
In der Summe liegen diese Kosten je nach Bundesland meist bei rund 10–12 % des Kaufpreises.
Ein konkretes Beispiel
Nehmen wir an, du kaufst eine Wohnung für 150.000 Euro. Bei Kaufnebenkosten von etwa 12% solltest du also rund 18.000 Euro Eigenkapital einplanen, die du kurzfristig verfügbar hast.
Dieses Geld fließt nicht in die Immobilie selbst, ist aber zwingend notwendig, um den Kauf überhaupt realisieren zu können.
Ist eine 110%-Finanzierung möglich?
Ja – bei guter Bonität kann es durchaus möglich sein, eine sogenannte 110%-Finanzierung zu bekommen. Das bedeutet, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten über das Bankdarlehen finanziert werden.
Allerdings gibt es hier zwei wichtige Punkte:
- Nicht jede Bank bietet 110%-Finanzierungen an.
- Die Zinsen sind in der Regel höher als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
Deshalb gilt: Vergleiche unbedingt mehrere Banken und Angebote, bevor du dich entscheidest.
Meine persönliche Empfehlung bleibt trotzdem klar: Gerade bei der ersten Immobilie halte ich es für sinnvoll, die Kaufnebenkosten selbst zu bezahlen und nicht vollständig auf Fremdkapital zu setzen. Die meisten Banken und Finanzierungsexperten empfehlen, neben den Kaufnebenkosten zusätzlich etwa 10–20% des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist die Restschuld, desto günstiger fallen in der Regel die Zinsen aus und desto niedriger ist deine monatliche Belastung.
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Liquidität nicht vergessen
Ein Punkt, der häufig unterschätzt wird, ist die Liquiditätsreserve. Neben den Kaufnebenkosten solltest du immer zusätzliches Kapital für unerwartete Reparaturen oder Instandhaltungen auf der hohen Kante haben.
Beispiele dafür sind:
- defekte Heizung
- Wasserschaden im Bad
- Reparaturen an Fenstern oder Elektrik
- kurzfristige Instandsetzungen nach Mieterwechsel
Hier gilt für mich ein ganz klarer Grundsatz: Liquidität geht vor Rentabilität.
Eine Immobilie mit rechnerisch guter Rendite bringt dir nichts, wenn dich die erste größere Reparatur finanziell unter Druck setzt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Wenn man alles zusammenfasst, zeigt sich: Für die erste Wohnung brauchst du oft weniger Eigenkapital, als viele denken.
In vielen Fällen reicht es aus, wenn du:
- die Kaufnebenkosten decken kannst
- zusätzlich eine kleine Liquiditätsreserve hast
Das eigentliche Ziel der ersten Immobilie ist aus meiner Sicht nicht Perfektion, sondern der Einstieg in den Prozess.
Wichtig ist dann vor allem eines:
- Die Bankrate
- plus die nicht umlagefähigen Kosten
müssen durch die Mieteinnahmen gedeckt sein.
Die Immobilie sollte mindestens cashflow-neutral sein. Alles darüber hinaus ist ein Bonus, aber diese Grundlage ist entscheidend.
Mein Fazit
Die Frage nach dem Eigenkapital lässt sich nicht pauschal beantworten. Aber wenn ich es zusammenfasse, lautet mein Fazit:
- Für die erste Wohnung: Kaufnebenkosten selbst zahlen + Liquidität vorhalten
- Später: Finanzierung strategischer gestalten
- Achte auf den Standort und den Zustand der Wohnung
- Immer im Blick behalten: Cashflow und Sicherheit
Wer langfristig denkt und seine Immobilien über 5 oder 10 Jahre betrachtet, versteht schnell, warum sich dieser Weg lohnt.
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