Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, muss eine Frage sauber beantworten können: Wie hoch ist die Rendite der Immobilie wirklich?
In diesem Artikel zeige ich Schritt für Schritt, wie ich die Rendite einer Immobilie berechne, welche Kennzahlen ich nutze und warum ich mich nicht auf Inserate oder grobe Faustformeln verlasse.
Warum die Rendite bei Immobilien entscheidend ist
Der Kaufpreis allein sagt nichts darüber aus, ob eine Immobilie gut oder schlecht ist. Erst die Rendite zeigt, wie effizient mein eingesetztes Kapital arbeitet.
Zwei Immobilien können gleich teuer sein – und trotzdem völlig unterschiedliche Ergebnisse liefern.
Was bedeutet Rendite bei Immobilien?
Die Rendite einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für jede Investitionsentscheidung.
Dabei unterscheide ich vier zentrale Kennzahlen:
- Bruttomietrendite
- Nettomietrendite
- Einkaufsfaktor
- Eigenkapitalrendite
Diese Begriffe werden häufig vermischt – genau hier passieren die meisten Rechenfehler.
Bruttomietrendite berechnen (erste Orientierung)
Die Bruttomietrendite nutze ich für eine schnelle Vorauswahl.
Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 200.000€
- Monatsmiete: 1.000€
- Jahreskaltmiete: 12.000€
👉 Bruttomietrendite = 6%
Meine Einordnung:
- ab 6% → sehr gut
- 5–6% → solide
- unter 5% → genau prüfen
❗ Wichtig: Kaufnebenkosten und laufende Kosten werden hier nicht berücksichtigt. Zudem hängt die Bruttomietrendite auch stark vom Standort ab.
Warum die Bruttomietrendite stark vom Standort abhängt
Bei der Bruttomietrendite ist mir eines besonders wichtig: Sie lässt sich nicht pauschal bewerten, sondern hängt stark vom Standort der Immobilie ab. Eine Rendite, die in einer Stadt sehr gut ist, kann in einer anderen bereits zu niedrig oder sogar unrealistisch sein.
In A-Städten wie München, Berlin oder Düsseldorf sind die Kaufpreise hoch, während die Mieten vergleichsweise langsamer steigen. Hier gelten Bruttomietrenditen von 4–5% bereits als solide. Eine Rendite von z. B. 8% ist dort eher die Ausnahme.
In B-Städten hingegen sind Kaufpreise und Mieten oft besser im Verhältnis. Hier sind 5–6% Bruttomietrendite realistisch und marktüblich.
In C-Städten oder kleineren Städten mit geringeren Kaufpreisen lassen sich häufig Bruttomietrenditen von 6–8% oder mehr erzielen. Diese höheren Renditen gehen allerdings oft mit höheren Risiken einher, etwa bei Leerstand oder Wertentwicklung.
Beispiel:
Eine Wohnung für 400.000€ in München mit 1.400€ Kaltmiete erzielt rund 4,2% Bruttorendite – das kann dort ein guter Deal sein.
Eine Wohnung für 200.000€ in einer kleineren Stadt mit 1.000€ Kaltmiete kommt auf 6% Bruttorendite – wirkt auf den ersten Blick besser, muss aber im Kontext von Nachfrage, Wertsteigerung, Demografie und Vermietbarkeit bewertet werden.
👉 Für mich gilt daher: Die Bruttomietrendite ist immer relativ zum Standort zu bewerten – nicht isoliert.
Nettomietrendite berechnen (realistische Bewertung)
Für meine Kaufentscheidung ist auch die Nettomietrendite entscheidend. Um die Nettomietrendite zu berechnen, ziehe ich von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Nebenkosten ab und teilen das Ergebnis durch die Gesamtkosten der Immobilie. Die Gesamtkosten setzen sich aus dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und den zusätzlichen Investitionskosten zusammen.
Formel:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Nebenkosten) ÷ Gesamtkosten) × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 200.000€
- Kaufnebenkosten: 24.140€
- Renovierung: 5.000€
- Jahreskaltmiete: 12.000€
- Nicht umlagefähige Kosten: 1.200€
👉 Gesamtkosten: 229.140€
👉 Nettomietrendite: ca. 4,7%
Faustregel:
- mindestens 4%
- bei älteren Immobilien eher ab 5%
Einkaufsfaktor (Kaufpreisfaktor) richtig einordnen
Der Einkaufsfaktor, auch als Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor bekannt, ist eine Kennzahl im Immobilienbereich, die das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den jährlichen Mieteinnahmen darstellt. Der Einkaufsfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Zum Beispiel ein Einkaufsfaktor von 20 bedeutet eine Bruttomietrendite von 5%.
Beispiel:
- Faktor 20 → 5 % Bruttorendite
Typische Werte:
- A-Städte: Faktor 18–22
- B-Städte: Faktor 15–20
- C-Städte: Faktor unter 15
👉 Persönlich akzeptiere ich keinen Einkaufsfaktor über 20, auch nicht in Top-Lagen.
Eigenkapitalrendite berechnen (der Hebel)
Als nächstes kommen wir zur Eigenkapitalrendite. Die Eigenkapitalrendite bei Immobilien ist eine Kennzahl, die den Gewinn misst, den du als Immobilieninvestor aus dem investierten Eigenkapital erzielt. Diese Kennzahl zeigt die Rentabilität des eingesetzten Eigenkapitals und ist ein wichtiger Indikator für die Bewertung der Leistungsfähigkeit deiner Immobilieninvestition.
Den Nettomieteinnahmen stehen Aufwendungen für Zinsen und nicht umlagefähige Nebenkosten gegenüber. Daher müssen diese Kosten abgezogen werden, um den bereinigten Mietertrag zu erhalten. Dieser wird dann ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt.
Vereinfachte Formel:
Eigenkapitalrendite = ((Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Nebenkosten – Zinskosten) ÷ Eigenkapital) × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 200.000 €
- Eigenkapital: 20.000 €
- Jahreskaltmiete: 10.000 €
- Kosten & Zinsen: 6.000 €
👉 Eigenkapitalrendite: 20 %
Steigt der Eigenkapitaleinsatz, sinkt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital – dieser Effekt wird als Leverage-Effekt bezeichnet.
❗ Aber: Mehr Hebel = mehr Risiko.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
Diese Fehler sehe ich immer wieder:
- Kaufnebenkosten vergessen
- Instandhaltung zu niedrig ansetzen
- Brutto- und Nettorendite verwechseln
- nur auf Cashflow schauen (befasse dich auch mit der Wertsteigerung)
So berechne ich meine Immobilienrendite (praxisnah)
Um nichts zu vergessen, rechne ich Immobilien nicht im Kopf, sondern strukturiert mit Excel.
💡 Übrigens, wenn du Immobilien kaufst und vermietest, kann ich dir meinen Excel-Renditerechner sehr empfehlen. Damit kalkuliere ich jeden Kauf ganz genau, vermeide Rechenfehler und habe alle wichtigen Kennzahlen wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie eine saubere 10-Jahres-Vorausschau direkt auf einen Blick. Schau dir gerne das Video an:
➡️ Hier findest du den Excel-Renditerechner zur Immobilienbewertung.
Fazit: Immobilie Rendite berechnen entscheidet über Gewinn oder Verlust
Eine Immobilie ist nur dann eine gute Kapitalanlage, wenn die Rendite sauber gerechnet ist. Wer ehrlich kalkuliert, trifft bessere Entscheidungen und vermeidet teure Fehler.
Ich rechne lieber einmal zu viel als einmal zu schön.
Hinweis: Die in diesem Artikel dargestellten Inhalte stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar. Die Berechnungen basieren auf pauschalen Annahmen und persönlichen Erfahrungen und dienen ausschließlich der Orientierung. Dieser Beitrag enthält Affiliate-Links. Wenn du über diese Links etwas kaufst, erhalte ich ggf. eine Provision – für dich entstehen keine Mehrkosten.