Eine der wichtigsten Fragen bei der Immobilienfinanzierung lautet: Wie viel sollte ich eigentlich tilgen? Genau dieser Frage gehe ich in diesem Artikel nach – basierend auf meinen eigenen Erfahrungen und konkreten Rechenbeispielen.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Als erstes muss man ein Annuitätendarlehen verstehen. Ein klassisches Annuitätendarlehen besteht aus zwei Komponenten:
- Zins
- Tilgung
Zu Beginn der Finanzierung ist der Zinsanteil besonders hoch, da sich die Zinsen auf die gesamte Restschuld beziehen. Der Tilgungsanteil – also der Teil der Rate, mit dem du deine Schulden reduzierst – ist anfangs vergleichsweise niedrig.
Mit jeder monatlichen Rate sinkt die Restschuld ein wenig. Dadurch werden auch die Zinsen geringer, weil sie immer nur auf den verbleibenden Darlehensbetrag berechnet werden. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil automatisch. Du zahlst also mit jeder Rate mehr Schulden ab und weniger Zinsen.
Nebenbei baust du so stetig Eigenkapital in der Immobilie auf – der Anteil der Immobilie, der dir gehört, wächst also kontinuierlich.
💡 Tipp: Mit dem Budgetrechner kannst Du berechnen, welches Netto-Einkommen Du für Deine Immobilienfinanzierung benötigst – abhängig von der Finanzierungsgrenze.
👉 Hier geht’s zum Budgetrechner
Ein einfaches Beispiel
Angenommen, ich nehme ein Darlehen über 200.000€ auf und zahle 1.000€ monatlich.
- Zu Beginn könnten davon z. B.
650€ Zinsen und 350€ Tilgung sein. - Nach einigen Jahren ist die Rate immer noch bei 1.000 €,
setzt sich aber vielleicht aus 500€ Zinsen und 500€ Tilgung zusammen.
Die Rate bleibt gleich – die Zusammensetzung ändert sich.
Schnell oder langsam tilgen?
Die entscheidende Frage lautet nun: Wie hoch sollte meine Tilgung sein? Die ehrliche Antwort: Das hängt von den Zielen und der finanziellen Situation ab. Pauschale Empfehlungen kann man hier nicht geben.
Ein Kapitalanleger, der eine Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen möchte, hat andere Ziele als jemand, der für die Altersvorsorge kauft und langfristig schuldenfrei sein will.
Grundsätzlich gilt aber:
Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller bin ich schuldenfrei und desto geringer sind meine Zinskosten.
Beispiel: 300.000€ Darlehen
- Darlehen: 300.000€
- Zinssatz: 3%
- Zinsbindung: 10 Jahre
Unterschiede bei der Tilgung:
- 3% statt 2% Tilgung → ca. 35.000€ weniger Restschuld
- 2% statt 1% Tilgung → ca. 70.000€ weniger Restschuld
Das ist kein Detail, sondern ein massiver Unterschied.
💡 Tipp: Der Restschuldrechner zeigt dir, wie viel Kredit nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist.
👉 Hier geht’s zum Restschuldrechner
Vorteile einer hohen Tilgung
Eine höhere Tilgung bringt klare Vorteile:
- feste, gut planbare monatliche Rate
- schnellere Reduzierung der Restschuld
- deutlich geringere Zinskosten
- geringeres Risiko bei der Anschlussfinanzierung
Gerade bei steigenden Zinsen kann eine zu niedrige Tilgung problematisch werden, weil die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung sehr hoch ist – und die neue Rate dann stark ansteigen kann.
Sondertilgungen – sinnvoll, aber kein Allheilmittel
Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von z. B. 5 % der Darlehenssumme. Das kann sinnvoll sein, etwa bei Bonuszahlungen oder Erbschaften.
In der Praxis zeigt sich jedoch:
Sondertilgungen werden oft nicht konsequent genutzt.
Wer regelmäßig tilgen möchte, fährt mit einer höheren laufenden Tilgung häufig besser als mit der Hoffnung auf spätere Sondertilgungen.
Der Nachteil einer hohen Tilgung
Eine hohe Tilgung bindet viel monatliches Einkommen. Das kann die finanzielle Flexibilität einschränken und es schwieriger machen, auf unerwartete Ausgaben zu reagieren.
Deshalb ist wichtig:
Die Tilgung muss dauerhaft tragbar sein – auch bei Jobwechsel, Familienplanung oder steigenden Lebenshaltungskosten.
Wie lange dauert es bis zur Schuldenfreiheit?
Hier eine grobe Orientierung:
| Zins | Tilgung | Schuldenfrei nach |
|---|---|---|
| 4% | 2% | ca. 27 Jahre |
| 4% | 3% | ca. 21 Jahre |
| 4% | 4% | ca. 17 Jahre |
Schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung kann die Laufzeit um viele Jahre verkürzen und zehntausende Euro an Zinsen sparen!
Meine persönliche Meinung
Für Eigennutzer empfiehlt sich meist eine Tilgung von mindestens 2%. Eine Tilgung von nur 1% führt zwar zu niedrigen Raten, aber zu einer sehr langen Laufzeit und einer hohen Restschuld.
Als Kapitalanleger wähle ich selbst teilweise auch eine 1,5% Tilgung, wenn ich die Immobilie z. B. nur etwa zehn Jahre halten möchte. In diesem Fall steht für mich die niedrige monatliche Belastung im Vordergrund, kombiniert mit steuerlichen Effekten und der Hoffnung auf Wertsteigerung. Das ist allerdings eine bewusste Strategie mit anderen Zielen – und auch mit einem gewissen Risiko.
💡 Übrigens, wenn du Immobilien kaufst und vermietest, kann ich dir meinen Excel-Renditerechner sehr empfehlen. Damit kalkuliere ich jeden Kauf ganz genau, vermeide Rechenfehler und habe alle wichtigen Kennzahlen wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie eine saubere 10-Jahres-Vorausschau direkt auf einen Blick. Schau dir gerne das Video an:
Was du zusätzlich beachten solltest
- Behalte die Bauzinsen im Blick
- Prüfe, ob Sondertilgungen möglich sind
- Plane realistisch bis zum Rentenalter
- Rechne auch mit höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung
Fazit
Die richtige Tilgung ist keine Glaubensfrage, sondern eine strategische Entscheidung. Die Tilgung muss zu deinem Einkommen, deinem Sicherheitsbedürfnis und deinen langfristigen Zielen passen.
Hinweis: Die in diesem Artikel dargestellten Inhalte stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar. Die Berechnungen basieren auf pauschalen Annahmen und persönlichen Erfahrungen und dienen ausschließlich der Orientierung. Dieser Beitrag enthält Affiliate-Links. Wenn du über diese Links etwas kaufst, erhalte ich ggf. eine Provision – für dich entstehen keine Mehrkosten.