Cashflow ist wichtig. Aber für mich war Cashflow nie das einzige Kriterium beim Immobilienkauf. Gerade wenn es um langfristigen Vermögensaufbau geht, habe ich gelernt: Eine Immobilie kann auf dem Papier wenig Cashflow haben – und trotzdem der bessere Deal sein.
Cashflow ist kurzfristig – Wertsteigerung ist langfristig
Cashflow zeigt, was monatlich übrig bleibt. Wertsteigerung zeigt, was über die Jahre entsteht.
In guten Lagen sehe ich immer wieder folgendes Muster:
- geringerer oder neutraler Cashflow
- dafür stabile Nachfrage
- solide Mietentwicklung
- und vor allem: kontinuierlicher Wertzuwachs
Das ist kein Zufall. Gute Lagen sind selten, und genau das macht sie langfristig wertvoll.
Warum gute Lagen oft weniger Cashflow liefern
Je besser die Lage, desto höher in der Regel:
- der Kaufpreis
- die Einstiegshürde
- die Konkurrenz beim Kauf
Mieten steigen dort meist langsamer als Preise, zumindest kurzfristig. Das drückt den Cashflow – aber nicht den Vermögensaufbau.
Ich habe gelernt, mir deshalb nicht nur die monatliche Zahl anzuschauen, sondern das Gesamtbild:
- Tilgung
- Wertentwicklung
- Mietstabilität
- Exit-Optionen
Tilgung ist für mich kein „versteckter Kostenpunkt“
Viele rechnen Tilgung gedanklich als Belastung. Ich sehe sie als Vermögensaufbau in Raten.
Auch wenn der Cashflow knapp ist:
- meine Schulden sinken
- mein Eigenkapital steigt
- meine Position wird jedes Jahr stabiler
Das ist für mich ein zentraler Unterschied zwischen kurzfristigem Cashflow-Denken und langfristigem Investieren.
Cashflow UND Wertsteigerung – ideal, aber nicht immer realistisch
Natürlich ist das Ideal:
- positiver Cashflow
- gute Lage
- Wertsteigerung
Wenn ich das finde: sofort interessant.
Aber in der Realität ist es oft ein Spannungsfeld. Und dann stelle ich mir nicht die Frage:
„Wie viel Cashflow habe ich im ersten Jahr?“
sondern:
„Wie sieht diese Immobilie in 5, 10 oder 15 Jahren aus?“
Gerade in guten Lagen ist mein Ziel nicht maximale Rendite auf dem Papier, sondern:
- Wertsteigerung
- Planbarkeit
- Stabilität
- Wiederholbarkeit
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„Nur Cashflow zählt“ klingt gut – ist aber oft zu kurz gedacht.
Viele dieser Deals funktionieren nur:
- mit sehr optimistischen Annahmen
- in schwachen Lagen
- oder mit hohem operativen Aufwand
Das kann funktionieren – muss aber zu dir, deinem Risikoempfinden und deinem Ziel passen.
Für mich ist eine Immobilie kein kurzfristiges Produkt, sondern ein Baustein für den langfristigen Vermögensaufbau. Wenn ich mir die Objekte über 5 oder 10 Jahre anschaue, weiß ich, warum ich es mache.
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Mein Fazit
Cashflow ist wichtig. Aber in guten Lagen ist für mich die Wertsteigerung oft wichtiger als der sofortige Cashflow.
Ideal ist beides. Realistisch ist oft ein bewusster Fokus.
Und genau diese Entscheidung – Cashflow vs. Lage vs. Langfristigkeit – ist aus meiner Sicht der Punkt, an dem sich Investieren von „Deals jagen“ unterscheidet.
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