Wie viel Eigenkapital sollte man beim Immobilienkauf eigentlich einsetzen? Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht, denn es macht einen großen Unterschied, ob Du als Kapitalanleger oder als Eigennutzer kaufst. Beide verfolgen unterschiedliche Ziele – und genau deshalb gelten auch unterschiedliche Regeln beim Eigenkapital.
Als Kapitalanleger gehe ich grundsätzlich sparsam mit Eigenkapital um. In der Praxis habe ich bereits Finanzierungen über 100 % abgeschlossen, in einzelnen Fällen sogar bis zu 110 %. Entscheidend ist dabei jedoch nicht die Höhe des Eigenkapitals, sondern der Einkaufspreis der Immobilie. Der Darlehensbetrag sollte den tatsächlichen Wert der Immobilie nicht übersteigen. Wird eine Immobilie günstig eingekauft und sauber kalkuliert, sind auch hohe Finanzierungsquoten für Banken darstellbar – vorausgesetzt, die Haushaltsrechnung ist stabil.
Unabhängig davon, ob Du selbst einziehst oder vermietest, ist die Haushaltsrechnung der zentrale Punkt jeder Finanzierung. Viele Banken orientieren sich dabei an einer einfachen Faustregel. Die monatliche Kreditrate sollte etwa 30 bis 40 % des Nettoeinkommens betragen. Liegt die Belastung bei rund 50 %, gilt die Finanzierung als kritisch und ist meist nur noch in Ausnahmefällen möglich.
Diese Regel ist kein Gesetz, bietet aber eine sehr gute Orientierung, um die eigene Finanzierung realistisch einzuschätzen. Wichtig ist dabei, nicht nur Zins und Tilgung zu berücksichtigen, sondern auch laufende Kosten, Rücklagen und einen finanziellen Puffer einzuplanen.
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Gerade als Eigennutzer solltest Du beim Eigenkapital konservativer planen. Die meisten Banken erwarten, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Zusätzlich empfehlen die Banken, idealerweise weitere 10 bis 20 % Eigenkapital einzubringen. Dadurch steigen Deine Chancen auf eine Kreditzusage deutlich, und Du erhältst in der Regel bessere Zinskonditionen. Gleichzeitig reduzierst Du Dein finanzielles Risiko und schaffst mehr Stabilität für die Zukunft.
Unabhängig davon solltest Du immer ausreichend Rücklagen für unerwartete Ausgaben einplanen, denn eine Finanzierung muss nicht nur zur Bank passen, sondern vor allem zu Deinem Leben.
Mehr Eigenkapital ist kein Selbstzweck. Entscheidend ist die richtige Strategie. Kapitalanleger setzen ihr Eigenkapital gezielt und effizient ein, während Eigennutzer stärker auf Sicherheit, Stabilität und gute Konditionen achten sollten. Am Ende zählt, dass die Immobilie nicht zu teuer eingekauft wird, die Finanzierung in Deine Haushaltsrechnung passt und auch langfristig tragfähig bleibt.
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