Du überlegst, eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro zu kaufen und fragst Dich, welches Einkommen dafür wirklich notwendig ist? Genau das schauen wir uns anhand eines realistischen Beispiels an – mit klaren Zahlen und ohne Schönrechnerei.
Nehmen wir Julia und Paul, beide 37 Jahre alt. Sie möchten eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen und planen, das Darlehen bis zum 67. Lebensjahr vollständig zurückzuzahlen. Als Eigenkapital stehen ihnen rund 36.000 Euro zur Verfügung.
Kaufpreis und Finanzierung berechnen
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf zusätzliche Kosten an. Dazu zählen Makler-, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer. In unserem Beispiel liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 36.210 Euro, sodass sich Gesamtkosten von rund 336.210 Euro ergeben. Da das vorhandene Eigenkapital vollständig für die Kaufnebenkosten eingesetzt wird, beträgt der Finanzierungsbedarf 300.000 Euro. Der Kaufpreis wird also komplett finanziert, während die Nebenkosten aus eigenen Mitteln gezahlt werden – eine klassische 100%-Finanzierung des Kaufpreises.
Viele Banken erwarten jedoch zusätzlich 10 bis 20 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis. Das verbessert nicht nur die Chancen auf eine Finanzierungszusage, sondern auch den Zinssatz erheblich. Wichtig ist außerdem, wie die Bank den Wert der Immobilie einschätzt. Weicht dieser deutlich vom Kaufpreis ab, solltest Du den Kauf kritisch hinterfragen, denn eine Immobilie über dem Marktwert zu finanzieren verschlechtert Deine Ausgangslage deutlich.
Für ein 300.000 Euro Darlehen liegt der Zinssatz aktuell bei rund 3,91 Prozent bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto günstiger fallen in der Regel die Zinsen aus. Daraus ergibt sich eine monatliche Kreditrate von etwa 1.477 Euro. Hinzu kommen laufende Bewirtschaftungskosten und die Grundsteuer, die schnell bei 350 Euro pro Monat liegen. Insgesamt ergibt sich damit eine monatliche Belastung von rund 1.800 Euro – ohne Strom, Internet oder Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben.
Einkommen und Restschuld berechnen
Eine gängige Faustregel besagt, dass maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung verwendet werden sollten. Bei einer monatlichen Belastung von etwa 1.800 Euro bedeutet das ein notwendiges Haushaltsnettoeinkommen von rund 3.700 Euro. Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto niedriger dein erforderliches Nettoeinkommen.
💡 Tipp: Mit dem Budgetrechner kannst Du berechnen, welches Netto-Einkommen Du für Deine Immobilienfinanzierung benötigst – abhängig von der Finanzierungsgrenze.
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Ein Punkt, der häufig unterschätzt wird, ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. In diesem Beispiel verbleiben nach zehn Jahren noch rund 226.720 Euro. Um das Zinsänderungsrisiko realistisch zu betrachten, rechnen wir bewusst mit einer höheren Annahme von 8 Prozent Annuität pro Jahr, bestehend aus 6 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung. Die monatliche Kreditrate würde trotz bereits geleisteter Tilgung weiterhin bei rund 1.500 Euro liegen.
Auch die laufenden Kosten steigen mit der Zeit. Bei einer angenommenen Inflation von 2 Prozent pro Jahr erhöhen sich die Bewirtschaftungskosten von ursprünglich 350 Euro auf etwa 426 Euro pro Monat. Damit läge die Gesamtbelastung nach Ablauf der Zinsbindung bei gut 1.937 Euro.
Eine Immobilie für 300.000 Euro ist machbar – aber nur mit einer realistischen Kalkulation. Entscheidend ist nicht, ob eine Bank die Finanzierung grundsätzlich ermöglicht, sondern ob sie für Dich langfristig zukunftssicher tragbar ist.
Hinweis: Die in diesem Artikel dargestellten Inhalte stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar. Die Berechnungen basieren auf pauschalen Annahmen und persönlichen Erfahrungen. Jede Finanzierung ist individuell und hängt unter anderem von Einkommen, Eigenkapital, Bonität und Objekt ab. Die dargestellten Werte dienen ausschließlich der Orientierung.