Was bringt ein Restnutzungsdauer Gutachten bei Immobilien?
Viele Immobilieninvestoren rechnen automatisch mit der normalen Abschreibung von 2 % pro Jahr. Das klingt erstmal okay, bedeutet aber: Das Gebäude wird steuerlich über 50 Jahre abgeschrieben. In der Praxis ist eine Immobilie aber nicht immer noch 50 Jahre wirtschaftlich nutzbar.
Genau hier kommt das Restnutzungsdauer Gutachten ins Spiel. Ein Gutachter prüft den Zustand der Immobilie und bewertet, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ist diese Restnutzungsdauer kürzer, kann die jährliche Abschreibung deutlich höher ausfallen.
Wann ist ein Gutachten interessant?
Besonders spannend ist ein Restnutzungsdauer Gutachten bei älteren Immobilien, bei Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf oder bei Gebäuden, die wirtschaftlich nicht mehr 50 Jahre nutzbar erscheinen.
- Ältere vermietete Immobilie.
- Hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis.
- Hoher persönlicher Steuersatz.
Warum erhöht sich die AfA?
Die AfA verteilt den Gebäudewert auf die Nutzungsdauer. Wenn die Restnutzungsdauer nur noch 25 Jahre beträgt, wird der Gebäudewert nicht mehr über 50 Jahre, sondern über 25 Jahre abgeschrieben.
- 50 Jahre Nutzungsdauer = 2 % AfA.
- 25 Jahre Restnutzungsdauer = 4 % AfA.
- Mehr AfA reduziert dein zu versteuerndes Einkommen.
Was ist der echte Mehrwert?
Der Vorteil entsteht nicht durch mehr Miete, sondern durch weniger Steuern. Gerade bei Gutverdienern kann das mehrere tausend Euro Steuerersparnis pro Jahr bringen.
- Höhere steuerliche Verluste möglich.
- Besserer Nach-Steuer-Cashflow.
- Stärkerer Effekt bei hohem Einkommen.
Ohne Restnutzungsdauer Gutachten
Mit Restnutzungsdauer Gutachten
AfA-Rechner Immobilien: Abschreibung inkl. Kaufnebenkosten berechnen
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Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Vereinfachte Rechnung ohne Steuerberatung. Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Wer eine Immobilie vermietet, kann den Kaufpreis des Gebäudes nicht sofort steuerlich absetzen. Stattdessen wird der Gebäudeanteil über viele Jahre abgeschrieben. Genau dafür nutzen viele Investoren einen AfA Rechner, um die jährliche Abschreibung und den steuerlichen Effekt realistisch einzuschätzen.
Welche Kosten zählen zur AfA?
Zur AfA-Bemessungsgrundlage zählen nicht nur der Kaufpreis des Gebäudes, sondern häufig auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar oder Makler. Dadurch fällt die steuerliche Abschreibung oft höher aus als viele Anleger zunächst denken.
- Kaufnebenkosten erhöhen die AfA-Basis.
- Grundstückskosten sind nicht abschreibbar.
Wie hoch ist die AfA?
Die Höhe der AfA hängt unter anderem vom Baujahr der Immobilie ab. Bei vielen Wohnimmobilien liegt der lineare AfA-Satz aktuell bei 2 %, bei neueren Gebäuden teilweise bei 3 % pro Jahr.
- Altbauten können teilweise höher abgeschrieben werden.
- Die Abschreibung reduziert das zu versteuernde Einkommen.
Warum ist die AfA wichtig?
Die Abschreibung gehört zu den wichtigsten steuerlichen Vorteilen bei vermieteten Immobilien. Gerade bei höheren Einkommen kann die AfA die jährliche Steuerlast deutlich reduzieren und den Cashflow verbessern.
- Steuerersparnis oft mehrere tausend Euro pro Jahr.
- Wichtiger Faktor bei der Immobilienrendite.