Renditerechner: Lohnt sich die Wohnung als Kapitalanlage?
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Warum Immobilien so genial sind
Hier ist eine kompakte Übersicht der wichtigsten Vorteile – inkl. kurzer Beispiele, damit du sofort ein Gefühl dafür bekommst.
1) Regelmäßige Einnahmen
Miete rein, Rate raus. Wenn das kostendeckend ist (oder positiv), ist das maximal beruhigend.
- Beispiel: Kaltmiete 900€ → nach allem +60 € / Monat
- Ergebnis: Du siehst jeden Monat, ob die Immobilie sich trägt
2) Wertstabilität & Wertsteigerung
Inflationsschutz durch reale Werte: Mieten und Preise steigen langfristig mit. Die Miete rennt praktisch der Bankrate davon.
- Beispiel: Miete +2% p.a. → Einnahmen wachsen
- Effekt: Kaufkraft wird eher geschützt als verwässert (wenn der Standort stimmt)
3) Steuerliche Vorteile
AfA + Zinsen + viele Kosten können deine Steuerlast senken und deinen Cashflow verbessern.
- Beispiel: AfA 2% p.a. auf den Gebäudeanteil
- Beispiel: Küche z. B. über mehrere Jahre abschreiben
4) Hebeleffekt & Fremdkapital
Du nutzt Fremdkapital, um zu investieren – und kannst so deine Eigenkapitalrendite stark erhöhen.
- Beispiel: 60k EK heben 300k Kaufpreis
- Effekt: Wertanstieg wirkt auf den gesamten Kaufpreis
5) Kontrolle & Einflussnahme
Du kannst Rendite selbst verbessern: Renovieren, optimieren, besser vermieten.
- Beispiel: Modernisierung → bessere Vermietbarkeit
- Beispiel: Neuvermietung → marktgerechte Miete
6) Soziale Verantwortung
Du stellst Wohnraum bereit und hilfst bei Problemen schnell – das schafft Vertrauen und eigene Zufriedenheit.
- Beispiel: Problem melden → du löst es zeitnah
- Effekt: Zufriedene Mieter = regelmäßige Einnahmen
Was sagt dir der Cashflow bei einer Immobilie wirklich?
Ein neutraler bzw. positiver Cashflow ist das kurz bis mittelfristige Ziel eines Kapitalanlegers. Entscheidend ist, dass du die Immobilie langfristig stabil halten kannst und deine Rate zur deiner Haushaltsrechnung passt. Hier sind die drei wichtigsten Stellhebel.
Warmmiete
Die Warmmiete ist dein Startpunkt. Je sauberer du Miete und umlagefähige Kosten trennst, desto realistischer wird dein Cashflow.
- Kaltmiete korrekt ansetzen (Markt, Lage, Zustand)
- Umlagefähige Kosten realistisch schätzen (nicht zu niedrig)
Bewirtschaftungskosten
Hier entscheidet sich oft, ob dein Ergebnis “schön gerechnet” ist oder belastbar. Nicht umlagefähige Kosten + Instandhaltung sind der typische Fehlerpunkt.
- Nicht umlagefähig sauber ansetzen (Verwaltung, Leerstandspuffer)
- Instandhaltung nicht vergessen (Rücklage pro m² als Faustwert)
Finanzierung
Zins und Tilgung bestimmen deine monatliche Belastung. Ein höherer Tilgungssatz baut Vermögen schneller auf, drückt aber kurzfristig den Cashflow.
- Zinsen sind “Kosten” – Tilgung ist Vermögensaufbau
- Tilgung so wählen, dass es zu deinem Plan passt
Hinweis: Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung, Finanzberatung oder Kreditberatung dar. Alle Berechnungen sind Beispielrechnungen und ersetzen keine individuelle Beratung durch Banken, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.