Eigenkapitalrendite Eigenkapitalrendite richtig kalkulieren

Eigenkapitalrendite vor Steuern berechnen

Formel: (Tilgung + Cashflow vor Steuern) / Eigenkapital × 100. Tilgung zählt hier als Vermögensaufbau (Entschuldung).

Eingaben

Cashflow vor Steuern pro Jahr
Jährliche Tilgung (Entschuldung)
Dein Eigenkapitalanteil
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Ergebnisse

„Return“ vor Steuern (Cashflow + Tilgung) Cashflow vor Steuern + Tilgung
–
Eigenkapitalrendite vor Steuern (Return / Eigenkapital) × 100
–
✅ Rechner bereit.

Hinweis: Vereinfachte Beispielrechnung ohne Gewähr. Steuerliche Effekte sind hier nicht enthalten.

Immobilien Excel Rechner
Kennzahl Eigenkapitalrendite & Hebeleffekt einfach erklärt

Warum weniger Eigenkapital die Rendite erhöhen kann

Die Eigenkapitalrendite misst, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital durch eine Immobilie „verzinst“. Je mehr Fremdkapital du nutzt, desto stärker wirkt der Hebeleffekt – mit Chancen, aber auch Risiken.

In beiden Beispielen bleibt die Immobilie gleich: gleicher Kaufpreis, gleiche Miete, gleiche Bewirtschaftungskosten. Der Unterschied ist nur dein Eigenkapitaleinsatz – und genau das verändert die Rendite massiv.

🚀
EK: 20.000 €

Beispiel 1: wenig Eigenkapital

Kaufpreis: 200.000 € · Bewirtschaftungskosten: 2.000 €/Jahr · Nettomiete: 10.000 €/Jahr
Zinsen (2%): 4.000 €/Jahr · Tilgung (2%): 4.000 €/Jahr

  • Überschuss vor Tilgung: 10.000 - 2.000 - 4.000 = 4.000 €
  • Vermögensaufbau durch Tilgung: 4.000 €
  • Eigenkapitalrendite (vor Steuern): 20%
🛡️
EK: 100.000 €

Beispiel 2: viel Eigenkapital

Kaufpreis: 200.000 € · Bewirtschaftungskosten: 2.000 €/Jahr · Nettomiete: 10.000 €/Jahr
Zinsen (2%): 2.000 €/Jahr · Tilgung (2%): 2.000 €/Jahr

  • Überschuss vor Tilgung: 10.000 - 2.000 - 2.000 = 6.000 €
  • Vermögensaufbau durch Tilgung: 2.000 €
  • Eigenkapitalrendite (vor Steuern): 6%
⚡
Merksatz: Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto stärker wirkt der Hebeleffekt – und desto höher kann die Eigenkapitalrendite ausfallen. Das funktioniert, weil du mit wenig Eigenkapital einen größeren Kaufpreis „bewegst“ und dein Gewinn (Cashflow + Tilgung) sich auf ein kleineres Eigenkapital verteilt.
Achtung: Ein hoher Hebel erhöht nicht nur die Renditechance, sondern auch das Risiko: Wertverlust der Immobilie, unvorhergesehene Kosten, Leerstand – und steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Die wichtigsten Kennzahlen zur Immobilien Rendite

Diese Kennzahlen nutze ich persönlich, um Immobilien zu bewerten. Wenn du sie verstehst, kannst du Deals schneller einordnen und bessere Entscheidungen treffen.

Mietrendite
Startpunkt
Brutto für den schnellen Filter, Netto für die echte Bewertung nach allen Kosten.
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Cashflow
Monatlich
Zeigt dir, ob monatlich Geld übrig bleibt oder du draufzahlst.
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Faktor
Einordnung
Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete.
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Eigenkapitalrendite
Hebel
Zeigt, wie stark dein Eigenkapital arbeitet.
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Hinweis: Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung, Finanzberatung oder Kreditberatung dar. Alle Berechnungen sind Beispielrechnungen und ersetzen keine individuelle Beratung durch Banken, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.

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