Wie hoch ist die Monatsrate für eine 400.000€ Immobilie?
Eigenkapital Hauskauf: Diese Begriffe solltest du kennen
Viele unterschätzen beim Hauskauf die Kaufnebenkosten oder achten vor allem auf den Zinssatz. Wenn du die wichtigsten Begriffe kennst, kannst du deine Finanzierung besser einschätzen und realistischer planen.
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen – z. B. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Diese Kosten solltest du beim Hauskauf separat betrachten, weil sie häufig nicht oder nur schwer mitfinanziert werden.
- Entstehen einmalig beim Kauf und sind sofort fällig.
- Unterscheiden sich je nach Bundesland und Maklerregelung.
- Faustregel: Nebenkosten immer mit einplanen, sonst wird die Finanzierung eng.
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote zeigt, wie viel Prozent du im Verhältnis zum Kaufpreis (und ggf. zu den Gesamtkosten) selbst einbringst. Je höher die Quote, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto eher bekommst du bessere Zinsen und mehr Spielraum bei der Rate.
- Höhere Quote = meist bessere Konditionen und niedrigere Monatsrate.
- Weniger Quote = oft strengere Prüfung (Einkommen, Puffer, Bonität).
- Eigenkapital ist nicht nur „Geld“: z. B. auch Eigenleistungen können relevant sein (je nach Bank).
Zinsen & Angebote vergleichen
Beim Hauskauf hat der Zinssatz einen großen Einfluss auf die gesamten Finanzierungskosten. Wichtig: Vergleiche nicht nur „den Zinssatz“, sondern das Gesamtpaket (Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen, Nebenkosten der Bank).
- Hol dir mindestens 3 Angebote (z. B. Hausbank + 1–2 weitere).
- Vergleiche effektiven Jahreszins und Konditionen, nicht nur Werbe-Zinsen.
- Achte auf Sondertilgung und flexible Tilgungsanpassung.
Nebenkosten-Tabelle: alle Bundesländer (ca.-Werte)
Annahmen (typisch, grob): Makler (Käuferanteil) 3,57 % (bei hälftiger Teilung), Notar 1,5 % und Grundbuch 0,5 %. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Makler (typ.) | Notar (ca.) | Grundbuch (ca.) | Summe (ca.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 10,57 % |
| Bayern | 3,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 9,07 % |
| Berlin | 6,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 11,57 % |
| Brandenburg | 6,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 12,07 % |
| Bremen | 5,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 11,07 % |
| Hamburg | 5,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 11,07 % |
| Hessen | 6,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 11,57 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 11,57 % |
| Niedersachsen | 5,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 10,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 12,07 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 10,57 % |
| Saarland | 6,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 12,07 % |
| Sachsen | 5,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 11,07 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 10,57 % |
| Schleswig-Holstein | 6,50 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 12,07 % |
| Thüringen | 5,00 % | 3,57 % | 1,50 % | 0,50 % | 10,57 % |
Tipp: Wenn du ohne Makler kaufst, kannst du in der Tabelle gedanklich -3,57 % abziehen (oder deinen tatsächlichen Maklersatz einsetzen).
Monatliche Rate berechnen
| Zins \ Tilgung | 1 % | 2 % | 3 % | 4 % | 5 % | 6 % |
|---|