Der große Guide
Kredit, Rate & Eigenkapital – darauf solltest du achten
Baufinanzierung 2026: Der große Guide (Kredit, Rate & EK)
Nicht raten, sondern sauber kalkulieren: Welche Rate passt wirklich in deinen Alltag, wie viel Immobilienkredit ist realistisch – und wie viel Eigenkapital und Nebenkosten musst du wirklich einplanen?
Inhalt (1–7)
1) Schnellstart: Welche Rate passt – ohne dich zu verrennen?
Die wichtigste Frage ist nicht „Was gibt die Bank maximal?“, sondern welche Rate in deine Haushaltsrechnung passt.
Dieser Check gibt dir eine grobe Richtung – rechne gerne auch im Finanzierungsrechner sauber mit Nebenkosten und EK.
📌 2-Minuten-Check (Orientierung)
Als nächstes: Wenn dir das Ergebnis „zu hoch“ oder „zu niedrig“ vorkommt:
Rechne im Budgetrechner einmal mit Nebenkosten + Eigenkapital.
✅ Orientierung in Zahlen
Monatsrate
–
Basierend auf Netto × Quote.
Grobe Kreditgröße (Faustformel)
–
Kredit ≈ Rate × 12 / (Zins + Tilgung). Nur zur Einordnung.
2) Kredit & Rate: So rechnest du sauber (ohne böse Überraschung)
Eine Finanzierung fühlt sich am Anfang fast immer machbar an. Entscheidend ist, ob diese auch dann noch passt,
wenn Hausgeld, Rücklagen oder eine Reparatur dazukommen. Darum lieber sauber planen als zu knapp kalkuliert.
| Netto (Haushalt) | 30% Rate | 35% Rate | 40% Rate |
|---|---|---|---|
| 2.500 € | 750 € | 875 € | 1.000 € |
| 3.000 € | 900 € | 1.050 € | 1.200 € |
| 4.000 € | 1.200 € | 1.400 € | 1.600 € |
| 5.000 € | 1.500 € | 1.750 € | 2.000 € |
| 6.000 € | 1.800 € | 2.100 € | 2.400 € |
Merksatz: Die Kreditrate ist nicht alles. Neben der Kreditrate musst du auch das Hausgeld, Strom, Internet und Rücklagen für Instandhaltung berücksichtigen.
3) Beispielrechnungen: 200.000€ bis 1.000.000€ (schnell einordnen)
Wenn du gerade erst suchst, helfen Beispielwerte enorm: Du bekommst schnell ein Gefühl, welche Größenordnung
bei welchem Kaufpreis typischerweise auf dich zukommt.
4) Eigenkapital: Was Banken typischerweise sehen wollen
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto besser sind in der Regel deine Finanzierungskonditionen.
Viele Finanzierungsvermittler empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten vollständig aus eigener Tasche zu bezahlen –
und zusätzlich 10–20% vom Kaufpreis als Eigenkapital einzubringen.
Warum?
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) liegen je nach Bundesland oft bei rund 10%. Wenn diese nicht mitfinanzierst werden, reduziert sich das Risiko für die Bank – das wirkt sich häufig positiv auf den Zinssatz aus.
Bringst du zusätzlich 10 – 20% Eigenkapital auf den Kaufpreis ein, sinkt der Beleihungsauslauf weiter. Für die Bank bedeutet das mehr Sicherheit – für dich meist bessere Zinsen, niedrigere Raten und eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Beispiel:
Kaufpreis 300.000€
Nebenkosten ca. 36.000€ (12%)
Empfohlenes Eigenkapital:
– 36.000€ für Nebenkosten
– 30.000 – 60.000€ (10 – 20%) für den Kaufpreis
Insgesamt: 66.000 – 96.000€
Weniger ist möglich (z.B. 100% oder 110% Finanzierung), aber meist teurer und riskanter. Entscheidend ist nicht nur „Was ist möglich?“, sondern „Was ist langfristig sinnvoll?“
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) liegen je nach Bundesland oft bei rund 10%. Wenn diese nicht mitfinanzierst werden, reduziert sich das Risiko für die Bank – das wirkt sich häufig positiv auf den Zinssatz aus.
Bringst du zusätzlich 10 – 20% Eigenkapital auf den Kaufpreis ein, sinkt der Beleihungsauslauf weiter. Für die Bank bedeutet das mehr Sicherheit – für dich meist bessere Zinsen, niedrigere Raten und eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Beispiel:
Kaufpreis 300.000€
Nebenkosten ca. 36.000€ (12%)
Empfohlenes Eigenkapital:
– 36.000€ für Nebenkosten
– 30.000 – 60.000€ (10 – 20%) für den Kaufpreis
Insgesamt: 66.000 – 96.000€
Weniger ist möglich (z.B. 100% oder 110% Finanzierung), aber meist teurer und riskanter. Entscheidend ist nicht nur „Was ist möglich?“, sondern „Was ist langfristig sinnvoll?“
5) Nebenkosten & Makler: Hier verlieren die meisten den Überblick
Wenn du nur den Kaufpreis berechnest, wirkt alles „machbar“. Sobald die Nebenkosten dazukommen, steigt der Kapitalbedarf.
Darum Nebenkosten früh mit einkalkulieren – dann bist du später nicht überrascht.
Alles zusammen rechnen
Kaufpreis + Nebenkosten + EK berücksichtigen.
Im Finanzierungsrechner rechnen6) Checkliste fürs Bankgespräch (diese Unterlagen solltest du der Bank vorlegen können)
Wenn du bestimmte Basics vorbereitet hast, wird die Kreditabwicklung deutlich schneller.
In 60 Sekunden prüfen:
- Persönliche Unterlagen
- Eigenkapital und weitere Einnahmen
- Objekt: Hausgeld, Zustand, geplante Modernisierung
- Zusatzunterlagen
7) Rechner-Hub: Die wichtigsten Tools (ohne Umwege)
Alle Finanz- und Immobilienrechner kompakt gesammelt
Immobilienfinanzierungsrechner
Der zentrale Rechner: Kaufpreis, Nebenkosten, EK, Zins, Tilgung – alles zusammen.
Zum FinanzierungsrechnerFinanzierungsvergleich (A vs. B)
Zwei Varianten gegenüberstellen: Rate, Zinskosten, Restschuld.
Zum Vergleich
Hinweis: Orientierungswerte – keine Beratung. Die Berechnung stellen lediglich einen ersten Orientierungswert dar. Für eine verbindliche Einschätzung sollten individuelle Angebote und persönliche Rahmenbedingungen immer separat geprüft werden.
Hinweis: Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung, Finanzberatung oder Kreditberatung dar. Alle Berechnungen sind Beispielrechnungen und ersetzen keine individuelle Beratung durch Banken, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.