Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Immobilie, die du zur Vermietung kaufst, um über Mieteinnahmen und Wertsteigerung Vermögen aufzubauen. Im Fokus steht also die Rendite statt das eigene Wohnen. „Der Mieter trägt die Finanzierung und im besten Fall auch die Nebenkosten.“

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist dann „nicht zu teuer“, wenn sie deine Haushaltsrechnung nicht belastet bzw. die Immobilie sich von selbst trägt. Entscheidend ist das Verhältnis aus Miete, Rate, Rücklagen und laufenden Kosten – nicht nur der Kaufpreis.

Eine Kapitalanlage-Immobilie lohnt sich, wenn die Mieteinnahmen langfristig die Kosten decken und du zusätzlich über Tilgung und Wertentwicklung Vermögen aufbaust. Wichtig sind Lage, Mietnachfrage, Zustand und eine saubere Kalkulation inklusive Rücklagen. Beispiel: Auch bei leicht negativem Cashflow kann sich der Deal rechnen, wenn die Tilgung hoch ist und die Miete über die Zeit steigt.

Die optimale Tilgung für eine Kapitalanlage liegt häufig bei 1–2% pro Jahr, weil du damit den Cashflow schonst und flexibel bleibst. Eine niedrigere Tilgung bedeutet meist geringere Rate und mehr Puffer für Rücklagen oder Modernisierung.

Für 500.000€ Kaufpreis brauchst du in der Regel mindestens 50.000–100.000€ Eigenkapital. Damit lassen sich Kaufnebenkosten von etwa 10–12% abdecken. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser fallen meist die Finanzierungskonditionen aus und die Risiken sinken.

Bei 400.000€ Kaufpreis solltest du etwa 40.000–80.000€ Eigenkapital einplanen. Diese Summe deckt in vielen Fällen die Kaufnebenkosten ab. Mit zusätzlichem Eigenkapital sinkt die monatliche Rate spürbar und auch die Risiken.

Aktuell kann ein guter Zeitpunkt zum Immobilienkauf sein, wenn Preis, Lage und Finanzierung sauber zusammenpassen. In vielen Regionen sind Preisnachlässe von 5–10% möglich, was die Rendite stärker verbessert als kleine Zinsunterschiede.

Mit 3.000€ netto ist eine Hausfinanzierung möglich, wenn der Kaufpreis realistisch gewählt wird. Banken kalkulieren häufig mit 30–40% des Nettoeinkommens für die monatliche Rate. Das entspricht etwa 900–1.200€ inklusive Rücklagen.

2026 kann ein gutes Jahr für Immobilieninvestments sein, wenn du renditestark einkaufst und langfristig planst. Besonders Buy-and-Hold-Investoren profitieren von stabilen Mieten und verbesserten Einstiegspreisen.

Die Immobilienpreise werden sich 2026 je nach Region unterschiedlich entwickeln. In gefragten Lagen sind stabile bis leicht steigende Preise wahrscheinlich, während schwächere Regionen stagnieren können.