Haus kaufen ohne Eigenkapital: Rechner für 100% vs. 110%
📊 Rechner (vereinfacht)
100% vs. 110% Finanzierung – welche Strategie passt zu dir?
Eigenkapital, 100%-Finanzierung und 110%-Finanzierung verständlich erklärt – mit Vor- und Nachteilen.
💼Eigenkapitalfinanzierung (20–30%)
Die klassische Variante: Du bringst 20–30% Eigenkapital ein und reduzierst damit dein Risiko. Klingt sicher – ist es auch. Aber Eigenkapital ist ein scheues Reh. Viele Banken empfehlen, mindestens 10–20 % Eigenkapital zusätzlich zu den Kaufnebenkosten einzuplanen.
- Meist bessere Zinsen durch geringeren Beleihungsauslauf
- Niedrigere Monatsrate
- Mehr Sicherheit bei Marktveränderungen
- Hohe Kapitalbindung
- Weniger Hebelwirkung
- Geringere Eigenkapitalrendite
📈100%-Finanzierung
Bei der 100%-Finanzierung wird der komplette Kaufpreis über ein Darlehen finanziert. Die Kaufnebenkosten zahlst du aber selbst. Für viele Investoren ist das die realistische Standardlösung, wenn sie ihr Eigenkapital schonen wollen.
- Liquidität bleibt erhalten
- Starker Hebeleffekt durch Fremdkapital
- Schnellerer Portfolioaufbau möglich
- Zinsen sind bei Vermietung steuerlich absetzbar
- Höherer Beleihungsgrad
- Höhere Zinsen möglich
- Refinanzierungsrisiko bei steigenden Zinsen
🚀110%-Finanzierung
Die 110%-Finanzierung deckt Kaufpreis und Kaufnebenkosten über das Darlehen ab. Du setzt kein Eigenkapital ein – brauchst dafür aber eine sehr gute Bonität und stabile Zahlen.
- Maximale Schonung des Eigenkapitals
- Hohe Liquidität für weitere Investitionen
- Flexibilität für Renovierung oder Rücklagen
- Höhere Gesamtschuld
- Bank verlangt oft Zinsaufschlag
- Größeres Risiko bei Wertverlust
- Nicht jede Bank bietet eine 110% an
🧠Weitere Strategien
Es gibt weitere Möglichkeiten, dein Eigenkapital nicht dauerhaft in einer Immobilie festzusetzen. Das kann dein Wachstum deutlich beschleunigen – wenn die Bank mitspielt.
- Zusätzliche Sicherheiten statt dauerhaft gebundenem Kapital
- Eigenkapital wird nach Tilgung wieder frei
- Wertsteigerung als neue Sicherheit nutzen
- Kapital für weitere Immobilien freisetzen
- Formal bleibt es eine 100%-Finanzierung
- Übernimmt der Verkäufer die Kaufnebenkosten, müssen alle Parteien darüber im Bilde sein und die Regelung eindeutig im Kaufvertrag festgehalten werden.
📌Fazit
Ob 100% Finanzierung oder 110% Finanzierung sinnvoll ist, hängt von deiner Bonität, deinem Einkommen und deinem Risikoprofil ab. Entscheidend ist nicht die maximale Finanzierung, sondern eine saubere Kalkulation. Die Immobilie sollte mindestens cashflowneutral sein und auch bei konservativen Annahmen tragfähig bleiben. Für viele Privatinvestoren kann eine 100 %-Finanzierung ein möglicher Einstieg sein. Eine 110 %-Finanzierung kann zusätzliches Wachstum ermöglichen, geht jedoch mit einem erhöhten finanziellen Risiko einher.
Hinweis: Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung, Finanzberatung oder Kreditberatung dar. Alle Berechnungen sind Beispielrechnungen und ersetzen keine individuelle Beratung durch Banken, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.