Wenn ich eine Immobilie prüfe, steht für mich eines ganz klar im Fokus: Immobilien Rendite berechnen – aber richtig. Viele schauen nur auf eine einzelne Kennzahl und treffen darauf ihre Entscheidung. Genau das halte ich für einen Fehler.
Aus meiner Sicht sollte man immer Rendite, Cashflow und Standortqualität kombinieren, weil Immobilien langfristige Investments sind – und nicht nur eine Excel-Zeile.
Immobilien Rendite berechnen: Mein Grundprinzip
Wenn ich die Immobilien Rendite berechne, habe ich ein klares Ziel:
Die Miete soll mindestens die Annuität und die nicht umlagefähigen Kosten decken!
Eine kleine Zuzahlung am Anfang von ein paar Euro (je nach Größe der Wohnung) ist für mich in Ordnung. Wichtig ist aber:
- Diese Zuzahlung muss langfristig durch eine marktgerechte Miete verschwinden
- Nicht durch Schönrechnen, sondern mit einem klaren Ziel
Ich investiere nicht, um jedes Jahr maximalen Cashflow zu haben – sondern um Vermögen aufzubauen.
Bruttomietrendite – einfach erklärt
Die Bruttomietrendite nutze ich ausschließlich für eine erste Vorauswahl. Sie zeigt mir schnell, ob sich ein Objekt überhaupt lohnt, genauer hinzuschauen.
Die Formel zur Bruttomietrendite lautet wie folgt:
Bruttomietrendite = (Jährliche Kaltmiete / Kaufpreis) × 100
Vorteil:
- Schnell berechnet
- Gut zum Vergleichen vieler Objekte
Nachteil:
- Keine Kaufnebenkosten
- Keine laufenden Kosten
Für mich ist die Bruttomietrendite ein Filter, aber niemals die alleinige Entscheidungsgrundlage.
Nutze auch gerne den kostenlosen Immobilien Renditerechner
Nettomietrendite – realistisch und entscheidend
Wenn ich eine Immobilie prüfe, berechne ich auch immer die Nettomietrendite. Die Nettomietrendite zeigt mir, was am Ende wirklich übrig bleibt.
Die Formel zur Nettomietrendite lautet wie folgt:
Nettomietrendite = (Jährliche Kaltmiete – nicht umlagefähige Kosten / Gesamtkosten) × 100
Gesamtkosten =
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer
- Notar & Grundbuch
- ggf. Makler
- Renovierungen
Nicht umlagefähige Kosten sind für mich z. B.:
- Instandhaltungsrücklagen
- Verwaltung
- Mietausfallwagnis
Erst damit wird die Immobilien Rendite realistisch berechnet, da wir uns auf die Gesamtkosten beziehen.
Cashflow ist wichtig – aber nicht alles
Viele Investoren schauen ausschließlich auf positiven Cashflow. Ich sehe das differenzierter.
Ja:
- Die Annuität
- und die nicht umlagefähigen Kosten müssen langfristig gedeckt sein.
Aber: Die Wertsteigerung über die Jahre lässt den Cashflow oft alt aussehen.
Eine Immobilie an einem starken Standort kann:
- anfangs leicht negativ sein
- aber durch Mietsteigerungen + Wertentwicklung ein extrem starkes Investment werden
Standort schlägt Rendite
Neben der Rendite, berücksichtige ich auch immer den Standort:
- A-Standorte
- oder B-Standorte mit klaren Wachstumschancen
Warum?
- bessere Mietentwicklung
- höhere Nachfrage
- stärkere Wertsteigerung
Eine hohe Anfangsrendite in einem schwachen Standort bringt mir nichts, wenn:
- die Mieten stagnieren
- der Wiederverkauf schwierig ist
- die Wertentwicklung fehlt
Mein Fazit zur Immobilien Rendite Berechnung
Für mich gilt:
✔ Immobilien Rendite berechnen heißt mehr als eine Zahl ausrechnen
✔ Annuität + nicht umlagefähige Kosten müssen gedeckt sein
✔ Kleine Zuzahlungen sind okay – wenn sie planbar verschwinden
✔ Standort und Wertsteigerung sind mindestens genauso wichtig wie der Cashflow
✔ Ideal ist die Kombination aus solider Rendite + starkem Standort
Genau so treffe ich meine Investitionsentscheidungen – langfristig, realistisch und zukunftssicher.
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