Mit Immobilien Rechner & Excel Tool prüfen, ob sich eine Kapitalanlage wirklich rechnet – bevor du einen teuren Fehler machst.
Wer kennt solche Angebote nicht?
- 2-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf,
- ca. 45 m², zentrale Lage
- Baujahr 1995
- Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten: ca. 279.000€
- Mieteinnahmen: ca. 1.000€ warm pro Monat
– laut Exposé ideal für Kapitalanleger.
Der Makler verspricht:
„Top-Investment“, „bis zu 6% Rendite“, „hohe Mietnachfrage“
Das Problem: Wenn du solche Angebote mit einem Immobilien Rechner realistisch kalkulierst, bleiben von diesen Versprechen oft nur schlechte Zahlen übrig. Genau deshalb solltest du jede Immobilie als Kapitalanlage selber durchrechnen, bevor du eine Entscheidung triffst.
Beispiel 1: Schlechte Kapitalanlage – im Immobilien Rechner sofort ersichtbar
Solche Immobilien gelten oft als „marktüblich“. Ein Immobilien Renditerechner zeigt jedoch schnell, ob das auch wirtschaftlich Sinn ergibt. Ich habe die Zahlen mal in den Rechner eingetragen – und das Ergebnis war mehr als ernüchternd. Wir gehen jetzt nicht durch das ganze Zahlenwerk, das würde zu lange dauern – sondern schauen uns mal die wichtigsten Kennzahlen an:
Die wichtigsten Kennzahlen aus dem Immobilien Rechner:
- Bruttomietrendite: ca. 3,9%
- Nettomietrendite: ca. 3,05%
- Kaufpreisfaktor: über 25
- Eigenkapitalrendite nach Steuern: knapp 3%
- Cashflow der Immobilie: ca. –400 € pro Monat (vor Steuern)
Selbst bei einer Mietsteigerung von 2% pro Jahr bleibt das Objekt kurz- und langfristig klar negativ:
Klar kann man mal 50€ bis 100€ für ein paar Monate drauflegen, aber bei einer kleinen Wohnung von 45 m² ist ein negativer Cashflow von 400€ im Monat definitiv kein guter Deal. Die Ergebnisse nach Steuern brauchen wir uns gar nicht mehr anzuschauen.
Fazit: Wenn Bruttomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow im Immobilien Rechner gegen dich laufen, ist es kein Investment, sondern ein finanzieller Fehlgriff. Viele Anleger scheitern nicht an der Immobiliensuche – sondern daran, dass sie die Zahlen nicht sauber kalkulieren. Ein Makler rechnet schön. Der Immobilien Rechner rechnet ehrlich.
💡 Übrigens, wenn du Immobilien kaufst und vermietest, kann ich dir meinen Excel-Renditerechner sehr empfehlen. Damit kalkuliere ich jeden Kauf ganz genau, vermeide Rechenfehler und habe alle wichtigen Kennzahlen wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie eine saubere 10-Jahres-Vorausschau direkt auf einen Blick.
Beispiel 2: Gute Kapitalanlage – starke Zahlen im Immobilien Renditerechner
Jetzt ein Gegenbeispiel – eine Wohnung, die ich nahezu identisch selbst in Düsseldorf gekauft habe.
Eckdaten:
- 2-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf,
- ca. 63 m², zentrale Lage
- Baujahr: ca. 1990
- Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten: 224.000€
- Einkauf deutlich unter Marktwert
- Mieteinnahmen: ca. 1.300€ warm pro Monat
Ergebnisse im Immobilien Excel Rechner:
- Bruttomietrendite: ca. 6,5%
- Kaufpreisfaktor: ca. 15
- Eigenkapitalrendite: zweistellig
- Cashflow: leicht positiv, vor und nach Steuern
- Vermögensaufbau nach 10 Jahren: über 77.000€
(bei konservativer Wertsteigerung von 2 % p. a.)
👉 Die Bruttomietrendite liegt bei 6,5%, der Kaufpreisfaktor bei 15 – also richtig gut – und die Eigenkapitalrendite ist zweistellig. Der Cashflow vor und nach Steuern ist leicht positiv und auch wenn ich mir das Ganze auf Sicht von 10 Jahren anschaue, bin ich im grünen Bereich:
Weiterhin haben wir nach 10 Jahren einen Vermögensaufbau von mehr als 77.000€ erzielt – bei einer konservativen Wertsteigerung von 2% pro Jahr. Und genau so sollte aus meiner Sicht eine Wohnung sein.
Es ist absolut okay, wenn du in den ersten Monaten ein paar Euro (je nach Lage) zuschießt – aber mittelfristig muss sich die Wohnung einfach selbst tragen. Denn alles, was du dauerhaft aus deinem Gehalt drauflegst, verschlechtert deine Haushaltsrechnung – und blockiert deinen nächsten Kauf.
Ein kurzfristig neutraler oder leicht negativer Cashflow ist je nach Lage okay – aber mittelfristig muss sich die Immobilie selbst tragen, sonst blockiert sie deinen nächsten Kauf.
Worauf du jede Immobilie mit einem Immobilien Rechner prüfen solltest
Bevor du eine Immobilie kaufst, sollte ein Immobilien Kalkulationstool dir diese Fragen beantworten:
- Wie hoch ist die Bruttomietrendite?
- Wie stark arbeitet dein Eigenkapital?
- Wie entwickelt sich der Cashflow der Immobilie? (vor und nach Steuern)
- Wie sieht der Vermögensaufbau nach 10 Jahren aus?
Zusätzlich immer prüfen:
- Grundrisse
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Rücklagen & mögliche Sonderumlagen
Wichtig:
Cashflow ist nicht alles. Eine hohe Rendite bringt dir nichts, wenn:
- die Lage schwach ist
- die Nachfrage gering ist
- Leerstand droht
Lage, Quadratmeterpreis und Zustand gehören immer mit in die Kalkulation.
Warum ich jede Immobilie mit einem Immobilien Excel Rechner prüfe
Ich rechne jede Immobilie vollständig durch, bevor ich kaufe:
- Brutto- & Nettomietrendite
- Eigenkapitalrendite
- Cashflow vor & nach Steuern
- realistische Kosten
- klare 10-Jahres-Perspektive
Nur wenn die Immobilie auf dem Papier funktioniert, kommt sie überhaupt in Frage.
Verhandlungsspielräume von 10–20% sind selbst in A-Lagen realistisch – wenn du deine Zahlen kennst.
Prüfe deine Immobilie jetzt selbst
Mit dem Immobilien Rechner (Excel Tool) erkennst du in wenigen Minuten:
- ob ein Angebot wirklich eine gute Kapitalanlage ist
- oder ob du langfristig draufzahlst
➡️ Hier findest du den Excel-Renditerechner zur Immobilienbewertung.
Fazit: Erst rechnen. Dann verhandeln. Dann investieren.
Eine Immobilie sollte sich rechnerisch lohnen, bevor du sie kaufst. Gerade am Anfang ist man oft unsicher, kann die Zahlen noch nicht genau einschätzen und lässt sich leicht beeinflussen. Darum: Lass die Emotionen außen vor und rechne die Zahlen vorher immer selber durch!
Die Immobilie muss sich auf dem Papier rechnen – bevor ich überhaupt überlege, sie zu besichtigen. Natürlich gibt es immer einen Verhandlungsspielraum. Schau dir ruhig auch Objekte an, die sich auf den ersten Blick nicht sofort rechnen – hier kannst du durch Preisverhandlungen mit dem Makler evtl. die Zahlen zu deinem Vorteil drehen. Abschläge von 10–20% sind aus eigener Erfahrung auch an A-Standorten durchaus realisierbar.
Hinweis: Die in diesem Artikel dargestellten Inhalte stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar. Die Berechnungen basieren auf pauschalen Annahmen und persönlichen Erfahrungen und dienen ausschließlich der Orientierung. Dieser Beitrag kann Werbe- oder Affiliate-Links zu eigenen oder externen Angeboten enthalten. Wenn du auf über solche Links etwas kaufst, erhalte ich ggf. eine Vergütung – für dich entstehen keine Mehrkosten.