Wenn du deine erste Wohnung kaufen möchtest, ist eines besonders wichtig: Du brauchst ein klares Suchprofil. Ohne dieses verlierst du schnell den Überblick, klickst dich durch hunderte Anzeigen – und findest am Ende trotzdem nicht das passende Objekt.
Ich gehe deshalb immer gleich vor: Erst das Suchprofil, dann die Portale.
Warum ein Suchprofil entscheidend ist
Gerade bei der ersten Immobilie fehlt oft die Erfahrung, um Angebote richtig einzuordnen. Ein fest definiertes Suchprofil hilft dir dabei:
- dich auf realistische Objekte zu konzentrieren
- deine Zeit effizient zu nutzen
- emotionale Fehlentscheidungen zu vermeiden
Das Ziel ist nicht, die perfekte Immobilie zu finden, sondern eine Wohnung, die zu deiner aktuellen Situation passt.
1. Stadt und Lage festlegen
Als Erstes lege ich fest, in welcher Stadt oder Region ich investieren möchte. Die Lage ist langfristig einer der wichtigsten Faktoren.
Für meine erste Wohnung fokussiere ich mich auf:
- größere Städte
- oder Städte im direkten Umland von Metropolen
Beispiele dafür sind Düsseldorf, Essen, Bochum, Dortmund, Ratingen oder Meerbusch. In solchen Städten ist die Nachfrage nach Wohnraum in der Regel stabil, was die Vermietung erleichtert.
Kleinere Städte können ebenfalls interessant sein, erfordern aber deutlich mehr Marktkenntnis. Deshalb halte ich meine Suche am Anfang bewusst überschaubar.
2. Wohnungsgröße bewusst begrenzen
Bei der ersten Immobilie halte ich es einfach. Ich suche gezielt nach Wohnungen mit bis zu 60 Quadratmetern.
Der Grund:
- kleinere Wohnungen lassen sich meist leichter vermieten
- es gibt einen breiten Interessentenkreis
- kleinere Wohnungen erzielen höhere Quadratmeterpreise
Je einfacher die Wohnung, desto einfacher ist meist auch die Verwaltung – ein wichtiger Punkt beim Einstieg.
3. Budget klar definieren
Bevor ich überhaupt Anzeigen öffne, lege ich mein maximales Budget fest. Für den Einstieg orientiere ich mich häufig an einem Kaufpreis von:
- 150.000 bis 200.000 Euro
- mit einer oberen Grenze von etwa 250.000 Euro, um Verhandlungsspielraum zu lassen
Dabei plane ich immer mit:
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten
- möglichen Renovierungskosten
So vermeide ich, mich in Objekte zu verlieben, die am Ende nicht realistisch finanzierbar sind.
💡 Übrigens, wenn du Immobilien kaufst und vermietest, kann ich dir meinen Excel-Renditerechner sehr empfehlen. Damit kalkuliere ich jeden Kauf ganz genau, vermeide Rechenfehler und habe alle wichtigen Kennzahlen wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie eine saubere 10-Jahres-Vorausschau direkt auf einen Blick. Schau dir gerne das Video an:
➡️ Hier findest du den Excel-Renditerechner zur Immobilienbewertung.
4. Bruttomietrendite beachten
Um nicht jedes Objekt einzeln rechnen zu müssen, nutze ich die Bruttomietrendite als groben Vorfilter.
In meinem Suchprofil hinterlege ich:
- mindestens 4,5% Bruttomietrendite
Das sorgt dafür, dass mir ausreichend viele Objekte angezeigt werden, bei denen noch Verhandlungsspielraum bestehen kann. Das eigentliche Ziel liegt später meist höher, aber für die Suche ist dieser Filter praxisnah.
5. Baujahr nicht zu eng wählen
Auch beim Baujahr halte ich es pragmatisch:
- Baujahr ab etwa 1970
Das ist kein starres Ausschlusskriterium, sondern ein Richtwert. Wichtig ist mir, dass:
- der Zustand der Immobilie (insbesondere die Dämmung)
- größere Sanierungen erkennbar sind
- Rücklagen und Eigentümerprotokolle eingesehen werden können
Das konkrete Baujahr ist am Ende weniger entscheidend als der tatsächliche Zustand.
Weniger ist mehr bei den Filtern
Gerade am Anfang ist es wichtig, nicht zu viele Filter zu setzen. Zu viele Einschränkungen führen oft dazu, dass kaum noch Anzeigen übrig bleiben.
Zusätzliche Kriterien wie:
- Zimmeranzahl
- Energieeffizienz
- Ausstattung
behalte ich im Blick, lasse sie aber bewusst flexibel.
Mein konkretes Suchprofil für die erste Wohnung
Ein typisches Suchprofil könnte zum Beispiel so aussehen:
- Stadt: Düsseldorf
- Wohnungsgröße: maximal 60m²
- Kaufpreis: bis 250.000€
- Bruttomietrendite: mindestens 4,5%
- Baujahr: ab ca. 1970
Mit diesem Profil starte ich gezielt auf den Immobilienportalen und prüfe anschließend die einzelnen Objekte im Detail.
Jetzt stellst du dir sicher die Frage: Wie kann ich Kennzahlen wie die Bruttomietrendite oder den Marktwert überhaupt filtern bzw. automatisiert berechnen? Hierfür gibt es sogenannte Meta-Suchmaschinen wie ImmoMetrica, mit denen sich Immobilienangebote gezielt nach Marktwerten und Renditekennzahlen filtern lassen.
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