Die Lage am Immobilienmarkt bleibt angespannt – und viele stellen sich gerade die entscheidende Frage:
Jetzt kaufen oder noch warten?
Ein zentraler Treiber aktuell: die geopolitische Lage.
Der Konflikt rund um den Iran hat einen neuen Ölpreisschock ausgelöst. Die Folge: Die Inflation im Euroraum ist wieder auf rund 3% gestiegen. Damit entfernt sie sich erneut vom Ziel der Europäische Zentralbank.
Und trotzdem bleibt der Leitzins vorerst stabil.
Warum steigen Bauzinsen trotz stabilem Leitzins?
Das wirkt im ersten Moment widersprüchlich – ist aber logisch.
Bauzinsen hängen nicht direkt am Leitzins, sondern vor allem an den Kapitalmarktzinsen – insbesondere an den Renditen von Pfandbriefen, über die sich Banken refinanzieren.
Aktuell passiert Folgendes:
- Inflationserwartungen steigen wieder
- Energiepreise bleiben unsicher
- Investoren verlangen höhere Zinsen für langfristiges Kapital
Die Folge:
Bauzinsen bleiben schwankungsanfällig – trotz stabiler Geldpolitik.
Beispiel-Finanzierung bei aktuellen Bauzinsen
Was bedeutet das konkret für deine Monatsrate?
Bei dem vereinfachten Beispiel (siehe oben) liegst du ungefähr bei:
→ ca. 1.550 € monatliche Rate (reine Bankrate)
In der aktuellen Marktphase kommt es vor allem auf zwei Dinge an: vergleichen und verhandeln.
Beim Zins solltest du nicht das erstbeste Angebot nehmen. Die Unterschiede zwischen Banken sind aktuell größer, als viele denken. Schon wenige Zehntel Prozent machen monatlich einen spürbaren Unterschied und summieren sich über die Jahre zu mehreren Tausend Euro. Wer hier sauber vergleicht, spart direkt Geld.
Gleichzeitig wird der Kaufpreis wieder zum echten Hebel. Viele Verkäufer orientieren sich noch an den Preisen aus der Niedrigzinsphase – aber der Markt hat sich verändert. Finanzierungen sind teurer, die Nachfrage ist zurückgegangen und Objekte bleiben länger online. Das führt dazu, dass Verkäufer zunehmend bereit sind, von ihren ursprünglichen Preisvorstellungen abzurücken.
Genau hier entstehen aktuell Chancen. Deals sind wieder möglich – nicht, weil Immobilien plötzlich billig sind, sondern weil wieder verhandelt wird. Wenn du mehrere Finanzierungsangebote einholst und den Kaufpreis aktiv verhandelst, kannst du dir einen Teil der höheren Zinsen wieder zurückholen.
Was sich für Kapitalanleger verändert hat
Hier kommt der entscheidende Punkt:
Das Handelsgeschäft ist deutlich schwieriger geworden.
Also:
Kaufen → Aufwerten → schnell verkaufen
Warum?
- Käufer sind vorsichtiger
- Finanzierungen sind teurer
- Nachfrage ist selektiver
Das bedeutet konkret:
Du findest nicht mehr unbedingt sofort einen Käufer.
Die neue Realität: Zeit des Bestands
Für mich ist die Lage klar:
Wir sind aktuell in der Zeit des Bestands.
Was heißt das?
- Fokus auf langfristige Vermietung
- Cashflow wird wichtiger
- Deals müssen sich auch ohne Exit tragen
Früher:
→ Wertsteigerung + schneller Verkauf
Heute:
→ Stabilität + Halten
Das ist ein echter Strategiewechsel.
Der Denkfehler vieler Käufer
Viele warten aktuell auf fallende Zinsen.
Aber der Denkfehler ist:
Wenn die Zinsen fallen, steigen meist die Preise.
Das bedeutet:
- Du gewinnst beim Zins
- verlierst aber beim Kaufpreis
Deshalb ist die entscheidende Frage nicht:
„Wann ist der perfekte Zeitpunkt?“
Sondern:
„Ist der Deal heute gut genug?“
Meine aktuelle Einschätzung
Kurz gesagt:
- Eine Rückkehr zu 1 – 2 % Zinsen ist unrealistisch
- Ein massiver weiterer Anstieg ist aber auch nicht das Basisszenario
Was ich erwarte:
→ Seitwärtsbewegung mit Schwankungen um ~4 %
Warum?
- geopolitische Risiken bleiben
- Energiepreise sind unsicher
- Inflation ist noch nicht vollständig im Griff
Und für Kapitalanleger ganz wichtig:
Nur kaufen, wenn sich die Immobilie mittelfristig trägt.
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