Die 5 teuersten Fehler beim Immobilienkauf – und wie du sie vermeidest

Beim Immobilienkauf kannst du ein paar richtig teure Fehler machen – und oft merkt man es erst, wenn es zu spät ist. In diesem Beitrag zeige ich dir die 5 häufigsten (und teuersten) Fehler, die ich immer wieder sehe – und wie du sie ganz konkret vermeidest. Los geht’s.

Fehler #1: Den Darlehensvertrag vor dem Kaufvertrag unterschreiben

Das ist einer der Klassiker – und kann dich unnötig Geld kosten. Wenn du einen Darlehensvertrag unterschreibst, startet direkt das 14-tägige Widerrufsrecht. Platzt der Notartermin später aus irgendeinem Grund und die Widerrufsfrist ist vorbei, kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

So gehst du richtig vor (Reihenfolge)

1. Verbindliche Finanzierungszusage einholen (wichtig: schriftlich, nicht mündlich!)
2. Kaufvertrag beim Notar unterschreiben
3. Darlehensvertrag unterschreiben

Eine verbindliche Finanzierungszusage reicht in der Praxis meistens aus, um den Notartermin zu planen – lass dich hier nicht vom Makler hetzen.

Andersrum ist es auch gefährlich

Einen notariellen Kaufvertrag ohne Finanzierungszusage zu unterschreiben, kann richtig bitter sein. Eine Rückabwicklung ist teuer und du zahlst mindestens Notarkosten – im Extremfall drohen auch Ansprüche vom Verkäufer.

Merke: Ohne verbindliche Bankzusage kein Notartermin.

Fehler #2: Objektunterlagen nicht sauber prüfen (und später überrascht sein)

Viele schauen auf Lage, Zustand, Miete – aber die Unterlagen werden nur überflogen. Genau da verstecken sich oft unangenehme Überraschungen.

1) Protokolle der Eigentümerversammlungen

Ich schaue mir immer zuerst die Protokolle der Eigentümerversammlungen an.

Beispiel: In der letzten Versammlung wurde eine Sonderumlage von 10.000€ pro Eigentümer fürs Dach beschlossen – wenn du das nicht auf dem Schirm hast, fliegt dir deine Kalkulation um die Ohren.

2) Teilungserklärung

Vor allem bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung Pflicht. Sie entscheidet über Themen, die du später nicht mehr „wegdiskutierst“.

Worauf du achten solltest:

• Gemeinschafts- vs. Sondereigentum: Was gehört wirklich „dir“ – und wofür haftest du mit?
• Stimmrechte: Wer kann wie viel entscheiden?
• Kostenverteilung: Wie werden Instandhaltung & Gemeinschaftskosten verteilt?
• Pflichten: Was musst du selbst instand halten und was trägt die WEG?

Wenn du unsicher bist: Im Zweifel einmal mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht durchgehen – das kann sehr viel Ärger verhindern.

Fehler #3: Keine Kaufpreisaufteilung (und dadurch unnötig Steuern verschenken)

Wenn du eine Wohnung kaufst, um sie zu vermieten, solltest du den Kaufpreis im Vertrag idealerweise in Gebäude und Grund und Boden aufteilen.

Warum? Das Finanzamt erlaubt in der Regel eine Abschreibung (AfA) auf das Gebäude (z. B. 2%), aber nicht auf den Grundstücksanteil.

Wenn das Finanzamt die Aufteilung selbst schätzt, fällt der Gebäudeanteil oft schlechter für dich aus – und du verschenkst steuerliche Vorteile.

Beispiel-Formulierung (so ähnlich kann es aussehen)

„Der Kaufpreis beträgt 200.000,00 EUR. Hiervon entfallen 140.000 EUR auf das Gebäude und 60.000 EUR auf den Anteil am Grund und Boden.“

Das kann über Jahre einen spürbaren Unterschied machen.

Fehler #4: Gesamtkosten und Rendite falsch berechnen

Viele rechnen nur „Kaufpreis vs. Miete“ – und wundern sich später, warum der Kontostand jeden Monat sinkt.

Gerade bei einem Vermietungsobjekt sollte das Ziel sein:

• cashflow-positiv (best case),
• cashflow-neutral (okay),
• dauerhaft negativ nur, wenn du genau weißt, warum du es bewusst machst.

Für die erste Immobilie kann man aus meiner Sicht einen kleinen Betrag monatlich dazuzahlen – aber nicht mehr als 100–200 € (meine persönliche Meinung).

Was du in der Kalkulation wirklich berücksichtigen solltest

• Maklerkosten
• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Startinvestitionen (z. B. Küche, Renovierung)
• mögliche Sonderumlagen (siehe Protokolle!)
• eigene Instandhaltungsrücklage

Je genauer du hier bist, desto weniger böse Überraschungen kommen später.

Fehler #5: Kaufvertrag nicht gründlich prüfen

Der Kaufvertrag wirkt oft „Standard“ – ist aber rechtlich das Fundament. Wichtig ist, dass klar und eindeutig geregelt ist, was du genau kaufst: Wohnung, Miteigentumsanteil, Sondereigentum, ggf. Keller, Stellplatz usw.

Eine präzise Beschreibung vermeidet Missverständnisse und schützt dich vor bösen Überraschungen.

Beispielhaft kann das im Vertrag so konkret beschrieben sein:

• Wohnungsgrundbuchblatt, Gemarkung, Flurstück
• Miteigentumsanteil (z. B. 820/10.000)
• Zuordnung im Aufteilungsplan (z. B. Wohnung Nr. 8)
• Sondereigentum (Wohnung + Keller)

Wenn dir da etwas unklar ist: Nachfragen.

Fazit

Das waren die 5 teuersten Fehler, die dir beim Immobilienkauf passieren können – und wie du sie vermeidest. Wenn du dir nur eine Sache merkst, dann diese:

Prüfen, rechnen, nicht drängen lassen.

Viel Erfolg bei deiner nächsten Immobilie.

💡 Übrigens, wenn du Immobilien kaufst und vermietest, kann ich dir meinen Excel-Renditerechner sehr empfehlen. Damit kalkuliere ich jeden Kauf ganz genau, vermeide Rechenfehler und habe alle wichtigen Kennzahlen wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie eine saubere 10-Jahres-Vorausschau direkt auf einen Blick.

Immobilien Excel Rechner

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