Viele glauben, dass man für den Einstieg in Immobilien mindestens 50.000 oder sogar 100.000 Euro Eigenkapital braucht. Meine Erfahrung zeigt: Das stimmt nicht. Wenn ich heute bei null starten würde und 15.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung hätte, würde ich genau mit diesen 15.000 Euro meine erste Immobilie kaufen.
In diesem Beitrag zeige ich dir einen konkreten Ansatz, wie ich mit wenig Eigenkapital in Immobilien investieren würde und worauf es wirklich ankommt.
Hinweis: Dieser Artikel ist keine Anlageberatung, sondert basiert lediglich auf meinen persönlichen Erfahrungen und Recherchen.
Warum Immobilien für mich die beste Kapitalanlage sind
Immobilien sind für mich eine der stabilsten Formen des Vermögensaufbaus. Richtig gekauft, ermöglichen sie:
- laufende Einnahmen durch Miete
- langfristige Wertsteigerung
- einen starken Fremdkapitalhebel
- Schutz vor Inflation (abhängig vom Standort)
Ja, Immobilien machen Arbeit. Ich kümmere mich um Mieter, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltung. Aber genau dieser Einsatz sorgt dafür, dass Immobilien langfristig deutlich mehr liefern als passive Geldanlagen.
Ich sehe Immobilien nicht als schnellen Deal, sondern als langfristiges System zum Vermögensaufbau.
Schritt 1: Finanzierung mit 15.000 Euro Eigenkapital
Mit 15.000 Euro kann ich keine Immobilie bar kaufen – aber ich kann eine Bank überzeugen. Entscheidend ist dabei nicht nur das Eigenkapital, sondern:
- die Bonität
- das Einkommen
- eine saubere Kalkulation
- ein guter Kaufpreis/ Beleihungswert
Eine 100%-Finanzierung des Kaufpreises ist grundsätzlich möglich, wenn die Immobilie gut eingekauft wird und der Standort stimmt.
Die meisten Banken erwarten, dass man mindestens die Kaufnebenkosten plus zusätzlich etwa 10–20% des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt. Dieses zusätzliche Eigenkapital dient als Sicherheit und reduziert das Risiko.
Für dieses Beispiel bleibe ich jedoch bewusst bei einer vereinfachten Annahme:
👉 Ich finanziere den Kaufpreis zu 100% und zahle ausschließlich die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche.
Genau so sind viele Investoren in ihre erste Immobilie gestartet. Entscheidend ist dabei, dass die Immobilie:
- wirtschaftlich sinnvoll kalkuliert ist
- einen stabilen Cashflow aufweist
- und sich an einem zukunftssicheren Standort befindet
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
In der Praxis liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 10–12% des Kaufpreises und bestehen aus:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuch
- ggf. Maklerprovision
Mit 15.000 Euro Eigenkapital ist daher ein Kaufpreis von rund 130.000 Euro realistisch.
Wichtig: Ich plane immer zusätzliche Rücklagen ein. Eine Immobilie ohne Puffer ist kein Investment, sondern ein Risiko. Liquidität geht vor Rentabilität.
Schritt 2: Cashflow und Rendite stehen immer an erster Stelle
Bei meiner ersten Immobilie geht es mir nicht um Perfektion, sondern um saubere Zahlen.
Mein Ziel:
- mindestens neutraler Cashflow
- idealerweise positiver Cashflow
Neutraler Cashflow bedeutet: Die Miete deckt Kreditrate, Rücklagen und laufende Kosten.
Ein positiver Cashflow sorgt zusätzlich für:
- finanzielle Sicherheit
- Spielraum bei Reparaturen
- schnelleres Wachstum für weitere Immobilien
Ich kaufe niemals aus dem Bauch heraus. Makler-Renditen ignoriere ich komplett. Ich rechne jede Immobilie selbst. Ab einer Bruttomietrendite von ca. 5 % schaue ich mir ein Objekt genauer an.
💡 Übrigens, wenn du Immobilien kaufst und vermietest, kann ich dir meinen Excel-Renditerechner sehr empfehlen. Damit kalkuliere ich jeden Kauf ganz genau, vermeide Rechenfehler und habe alle wichtigen Kennzahlen wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie eine saubere 10-Jahres-Vorausschau direkt auf einen Blick. Schau dir gerne das Video an:
➡️ Hier findest du den Excel-Renditerechner zur Immobilienbewertung.
Schritt 3: Der richtige Standort entscheidet über Erfolg oder Stress
Der Standort ist einer der größten Hebel beim Immobilieninvestment. Ich achte besonders auf:
- stabile oder steigende Bevölkerungszahlen
- gute Infrastruktur und Anbindung
- funktionierenden Arbeitsmarkt
- hohe Mietnachfrage
Für den Einstieg fokussiere ich mich auf A- und B-Lagen oder solide Mittelstädte mit Nachfrage. Sehr günstige Immobilien in schwachen Regionen lasse ich bewusst liegen – Leerstand frisst jede Rendite.
Hohe Mietnachfrage bedeutet daher:
- schnelle Vermietung
- weniger Ausfallrisiko
- langfristige Stabilität
Schritt 4: Prüfung vor dem Kauf
Sobald ich ein passendes Objekt gefunden habe, gehe ich in die Detailprüfung:
- aktuelle Miete und Mietpotenzial
- Hausgeld und Rücklagen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (min. die letzten 2)
- geplante Sanierungen
- Zustand der Wohnung und des Hauses
Ich plane Immobilien langfristig. Deshalb prüfe ich lieber einmal zu viel als zu wenig.
Fazit: Mit 15.000 Euro ist der Einstieg möglich
Mit 15.000 Euro Eigenkapital kann ich meine erste Immobilie kaufen – wenn ich:
- realistisch rechne
- sauber finanziere
- einen zukunftssicheren Standort wähle
- Geduld mitbringe
Die erste Immobilie ist die wichtigste, weil sie den Einstieg in den Prozess ermöglicht. Danach wird alles einfacher. Wer systematisch vorgeht, kann sich Schritt für Schritt ein stabiles Immobilienportfolio aufbauen.
Mein wichtigster Rat: Rechne selbst, bleib sachlich und triff keine Entscheidungen auf Basis von Emotionen. So wird aus wenig Eigenkapital langfristig echtes Vermögen.
Hinweis: Die in diesem Artikel dargestellten Inhalte stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar. Die Berechnungen basieren auf pauschalen Annahmen und persönlichen Erfahrungen und dienen ausschließlich der Orientierung. Dieser Beitrag kann Werbe- oder Affiliate-Links zu eigenen oder externen Angeboten enthalten. Wenn du auf über solche Links etwas kaufst, erhalte ich ggf. eine Vergütung – für dich entstehen keine Mehrkosten.